房地产`建筑业自查指引摘要.pptVIP

2010年房地产、建筑行业税收专项检查部署大会 企业自查指引 房地产行业 一、营业税 （一）主营业务收入（自查重点） 1．销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定入账，少计收入。 （1）在开发产品完工前，取得的预售收入（包括定金）是否全部计入“预收帐款”进行申报缴纳税款；是否计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税； （2）是否将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账；是否将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在帐外收入等情况。 2.开发项目完工后，是否将收入挂在“预收账款”等科目长期不结转收入。 3.按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税； 4.采取委托销售方式销售开发产品，是否不及时收取售房款，或者部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业未计入收入； 5.以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，是否未按规定计税；是否将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，不做收入。 6.对将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售资产确认收入。对将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售开发产品确认收入。 7.发生视同销售行为，是否未按规定申报纳税 （1）以开发产品换取土地使用权、股权，是否未按非货币性资产交换的准则进行税务处理； （2）以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务，是否未按规定计税； （3）将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者，是否未按规定申报纳税。 （4）自建住房低价销售给本单位内部职工或有经济利益往来的单位和个人，是否未按市场价足额申报纳税。 （5）将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，是否未按规定申报纳税。 （二）其他业务收入 1.房屋出租收入 （1）出租收入是否抵顶工程款、抵顶银行贷款利息，未确认收入。 （2）出租收入（如将未售出的房屋、商铺、车位等出租）、周转房手续费收入等是否不按税法规定的时间入账或计入“应付账款”等往来科目贷方，未确认收入。 （3）以明显低于市场的价格出租给关联方，未按规定计税。 2.商品房售后服务如物业收入、代客装修、清洁等取得的收入以及材料销售收入、无形资产转让收入和固定资产出租收入是否未按规定申报纳税。 （三）其他营业税涉税问题 1.利用自有施工力量建设房屋等建筑物，在销售不动产时，是否未申报缴纳建筑环节的营业税。 2.中途转让在建项目，是否未按规定缴纳营业税。 3.支付境外公司来华提供咨询、设计、施工等劳务费，是否未按规定代扣营业税。 4.合作建房是否按税法规定足额纳税。 5.代建房行为，是否将其作为代建处理而少计或不计销售收入。 6.其他 （注：上述若干问题也会涉及到企业所得税、土地增值税的计算、缴纳。） 二、个人所得税 自查企业以各种形式向职工发放的工薪收入是否依法扣缴个人所得税，重点自查项目如下： 1．为职工建立的年金； 2．为职工购买的各种商业保险； 3．超标准为职工支付的养老、失业和医疗保险； 4．超标准为职工缴存的住房公积金； 5．以报销发票形式向职工支付的各种个人收入； 6．车改补贴、通信补贴。如果所在省制定了免税补贴标准（税前扣除标准）的，在标准限额内的部分可免予征收个人所得税，在标准外以发票方式为职工报销费用的，计入当月个人收入征税；未明确税前扣除标准的，应合理确定补贴中因私用形成的个人收入部分，扣缴个人所得税； 7．为职工所有的房产支付的暖气费、物业费； 8．股票期权收入。实行员工股票期权计划的，员工在行权时获得的差价收益，是否按工薪所得缴纳个人所得税； 2.企业所得税 （1）收入总额完整性的检查。一是检查被查企业的开发产品销售收入、提供劳务收入、转让财产收入、股息红利等权益性投资收益、利息收入、租金收入、特许权使用费收入、接受捐赠收入及其他收入是否并入收入总额。特别要关注其销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益是否并入收入总额；不征税收入、免税收入是否并入收入总额；代有关部门、单位 和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由其开具发票的，是否并入收入总额；一次性收款、分期收款、按揭销售、委托销售等各种形式的签约收入，包括签订房地产销售合同、房地产预售合同的签约收入，是否并入收入总额；《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）规定的视同销售货物行为，是否并入收入总额；未完工产品的计