不动产估价案答案解析.docVIP

土地资源管理专业土地估价实习案例 评估案例一 估价对象概况 某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权并于1996年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平方米1200元；其经济耐用年限为55年，目前该类型建筑重置造价为每平方米1500元，残值率为10%，A地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及其房屋的还原率分别为5%和6%，每年需要支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费用为同类建筑年租金的4%，年维修费用为重置价的2%，年保险费为重置价的0.2%。 估价要求 试根据上述资料估算A地块在1999年11月的土地使用权价格。 评估案例二 某不动产的土地使用权通过有偿出让方式取得，占地面积为10000平方米，出让年限为50年，容积率为3。根据当地市场资料用比较法评估的宗地在2000年8月50年期土地使用权价格为每平方米600元（容积率为1时）。根据当地资料，容积率每增加1，地价增长60%。该饭店每月的客观净收益为11万元。已知土地还原率为6%，该饭店的建筑还原率为8%。试评估房屋（饭店）的总价格。 评估案例三 （1）估价对象概况。在某一城市，需要评定的地块为H，现在收集到与待估地块条件类似的7宗土地，条件如下表： 项目 宗地成 交价 交易时间 容积率 位置比较 形状比较 区域因素比较 个别因素比较 A 580 1987 1.3 0 -5% 0 0 B 620 1988 1.2 3% 0 0 -4% C 660 1988 1.4 0 -2% 0 0 D 700 1989 1.4 0 0 -3% 0 E 680 1989 1.3 0 0% 3% 0 F 730 1990 1.2 2% 0 -5% 0 G 740 1990 1.3 0 0% 0% -3% H 1990 1 0 0 0% 0 现假设该城市地价指数以1987年为基期，每年增长数同1987年相比增长率为12%。对于容积率，此类型地块的最低容积率为1，根据统计分析，该城市此类型地块的土地，当容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为时地价增加5%。对位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正，都与待估地块比较，表中的数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价所修正幅度。 （2）根据上述条件，试计算90年宗地H的评估价格。 评估案例四 1、估价对象概况。某城市内，有一宗住宅用地需要评估，现根据当地条件，选择了与之类似的四宗已经成交案例，几宗地块的交易情况与待估地一致，其他条件比较如表1。 对区域因素和个别因素对地价的影响，待估地块条件与案例地块条件比较结果如表1，表中数字为正值，表示待估地块优于成交地块，数字大小表示优劣幅度。 又知该城市地价指数在1993年1月为100，以后每月上涨一个百分点，容积率修正系数如表2。 表1： 项目 待估土地 案例A 案例B 案例C 案例D 用途 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 成交日期 1994.1 1993.1 1993.12 1994.8 1993.4 成交价格（元/M2） 1200 1300 1400 1000 容积率 2 3 3 4 2 区 域 因 素 位置 0 -2% -3% 0 -3% 基础设施 0 -1% -2% 2% 0% 交通 0 -2% 0 3% -2% 个 别 因 素 地势 0 -2% 1% 0 -2% 形状 0 3% 0% 5% -4% 其他 0 -3% -3% 0% -2% 表2： 容积率 1 2 3 4 5 修正系数 1 1.8 2.4 3.0 3.5 2、请按以上条件，估算该住宅用地在1994年10月的单位地价。 评估案例五 1、估价对象概况 待估宗地为七通一平的待建筑空地，已经得到规划许可修建写字楼，允许总建筑面积为8000平方米，土地使用权年限为50年，现在招标出让。 2、估价要求 某开发公司希望参加与此地地块投标，要求估算其目前所能投标的最高地价额度。 3、估价过程 （1）选择估价方法 （2）确定最佳开发利用方式 （3）市场调查，确定建设期、开发价值和投入成本等。根据该开发公司所进行的市场调查和项目可行性分析显示，该项目建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%，每建筑平方米的年租金预计为300元，你出租费用为年租金的25%。建筑费用和专业费用预计每建筑平方米为1000元，建筑费用和专业费用第一年投入总额的40%，第二年投入其余的60%，目前借贷资金的年利率为12%，当地不动产综合还原率为8%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%，该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动