多种用途综合用地估价方法选择.pdfVIP

种用途的综合用地估价方法的选择 、问题的提出 随着社会和经济的发展，在土地估价实务中，估价对象除了用途、 权属均单 的土地外，还有大量的综合用地。下面分别从用途和权属两方 面进行分类归纳。 1、多种用途的综合用地 根据 《城市用地分类与规划建设用地标准》(CBJ137—90)，土地 用途分类如下：居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、市政设 施用地和绿地。由于土地不同的利用方式将为权利人带来不同的收 ，因 此，不同用途的土地其价值也大不相同。随着我国城市化的进程和市场经 济的发展，在土地估价中，土地用途多样化的综合用地将越来越多，主要 体现在以下两方面： (1)土地平面用途的多样化 如某建设用地不仅有低层住宅、多层住宅、高层住宅，还有学校、 幼儿园、派出所、商服业、区域性变电站等公建配套设施，以及河流、为 社会公众提供的开放空间等等。 (2)土地立体用途的多样化 PDF created with pdfFactory trial version 如某办公大楼，地下 至二层是经营性停车库，底层有商铺、邮 电支局、银行或售票大厅，二至三层为饭店，四楼是培训中心，五层以上 为写字楼等等。 2、多种权属的综合用地 随着社会的发展，土地的权属趋于多样性和复合性： (1)国有划拨土地使用权(无使用期限) 无偿——国家直接将土地使用权无偿交付给土地使用者使用，如 解放前国民政府的国有企业土地、军事用地以及现在的国有荒山、荒地等； 不完全无偿——在土地使用人交纳了土地补偿、安置补助、拆迁 补偿等费用后，依法“无偿”(土地使用者未向政府交纳出让金)取得的。 (2)国有出让土地使用权 出让——国家以土地所有者的身份将土地使用权在 定年限内 (居住用地70 年；商业、旅游、娱乐用地40 年；工业、教育、科技、文 化、卫生、体育用地、综合或者其他用地50 年)让与土地使用者，并由土 地使用者向国家支 土地使用权出让金的行为； “空转”国家以土地使用权作价转为国家资本金或股本金的方 式，向集团公司或企业注入土地资产(没有明确的使用期限)。 (3)集体土地使用权 PDF created with pdfFactory trial version 集体土地使用权承包给农户使用或用作宅基地； 集体土地使用权供乡镇企业使用或乡(镇)村公共设施使用； 农村集体经济组织与其他单位、个人以集体土地使用权作价入 股、联营等形式共同举办企业。 (4)土地他项权利 在已经确定了他人所有权或使用权的土地上存在的其他权利，如 租赁权、抵押权、典权、借用权、相邻权(地役权)、耕作权、空中权、地 下权等等。 在土地估价实际操作中，综合用地的综合性往往体现在不同用途 和不同权属的不同组合上。显 ，随着用途、权属的组合种类和组合比例 的不同，综合用地的价格也将千差万别。如何尽可能地准确评估上述综合 用地，估价方法的选择致关重要。限于篇幅和对问题的认识程度，本文仅 对多种用途的综合用地估价方法的选择进行讨论。 二、多种用途的综合用地估价方法的分析比较 根据 《城镇土地估价规程》(GB ／T 18508-2001)，城镇土地估价 的基本方法有：收 还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法。下面对 运用这些方法进行多种用途的综合用地估价的准确性、可操作性逐 进行 分析比较。 PDF created with pdfFactory trial version 1、收 还原法 收 还原法是将待估土地未