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　　城市房屋用途改变问题研究论文 .. 摘要:城市房屋用途取决于两个方面:一是土地的用途,它决定了房屋用途的走向;二是规划设计的用途,它决定了房屋用途的内容 “住宅”是专供居住的房屋,“商业服务用房”是从事商业和为居民生活服务所用的房屋,二者是两种完全不同用途的房屋 “住宅商用”从土地管理角度上看是改变土地用途,将“居住用地”改变为“商业用地”;从规划上看是变更《建设工程规划许可证》内容的行为;从房屋的使用功能上看,则是改变房屋用途的行为 尽管法律行政法规对“住宅商用”是否需要批准认可这一问题没有作出正面直接明确规定,但这并不意味着其无须批准认可,事实上,法律行政法规从不同的侧面间接明确了这一点 不强调“住宅商用”须经批准认可必将导致国家资产的流失,挑战城市规划权威,形成不公平竞争 关键词:城市;住宅;用途;商业 所谓“住宅商用”,是指业主将住宅用途的房屋改作商业服务用房使用的行为 “住宅商用”现象的产生与我国经济的发展历程密切相关,..在我国刚刚开始改革开放的年代,经济尚不发达,就居住状况而言,当时的主要矛盾是解决住宅紧张问题,住宅一般不会另做他用;但随着我国社会经济的发展和城市化进程的加快,人口越来越密集,附带性的商业需求随即产生,在各种因素综合作用下,“住宅商用”逐渐成为我国城镇社会生活中的普遍现象 对于“住宅商用”问题,社会上一直存在争议,有人完全支持“住宅商用”,认为“住宅商用”既能增加业主收入,又能缓解就业难,何乐而不为呢?有人并不完全反对“住宅商用”,认为“住宅商用”只要不影响别人,别人又何必干涉呢?有人则持完全反对“住宅商用”,认为住宅就是居住的,绝对不能变成经营场所 对这一问题如何认识,看来还是值得研究和分析的 一、“住宅商用”从法律上看是改变房屋用途 (一)房屋用途的确定 不考虑历史遗留问题,单纯从规范的角度上看,房屋的用途并不是在其建成以后才确定的,而是在其建成之前就已经确定了 我们认为,城市房屋的用途取决于两个方面:一是土地的用途,二是规划设计的用途 土地的用途决定了房屋用途的走向 房地产开发商建房之前必须拿到地块,而地块的用途在供地时就确定了,而且要求开发商须按照其确定的用途进行开发,不得擅自改变土地用途,国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》1第18条规定:“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记 ” 规划设计决定了房屋用途的内容 开发商建设开发之前必须持有《建设工程规划许可证》,为了获得《建设工程规划许可证》,开发商必须按照建设工程规划设计要求制订建筑设计方案,必须制定符合批准建筑设计方案的施工设计图纸,这些规划设计对房屋具体用途作了明确的界定,他们成为《建设工程规划许可证》的有机组成部分,已经批准便不得擅自变更 如《四川省 中华人民共和国城市规划法 实施办法》2第28条就规定:“建设用地规划许可证和建设工程规划许可证规定的内容及附件 附图,不得擅自变更,确需变更的,须经城市规划行政主管部门同意,办理变更手续 ” (二)不同用途的房屋具有特定的内涵 不同用途的房屋具有特定的内涵?依照建设部《房地产统计指标解释(试行)》3的规定,所谓“住宅”,依照建设部《房地产统计指标解释(试行)》的规定,是指“专供居住的房屋,包括别墅 公寓 职工家属宿舍和集体宿舍(包括职工单身宿舍和学生宿舍)等 但不包括住宅楼中作为人防用 不住人的地下室等,也不包括托儿所 病房 疗养院 旅馆等具有专门用途的房屋 ”所谓“商业服务用房”,是指“各类商店 门市部 饮食店 粮油店 菜场 理发店 照相馆 浴室 旅社 招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋 ”“住宅”是专供居住的房屋,而“商业服务用房”是从事商业和为居民生活服务所用的房屋,二者是两种完全不同用途的房屋 (三)不同用途的房屋所承载的土地价值不同 我国对土地用途有明确的划分,不同用途的土地有不同的使用价值,而且相互之间不可以混同 依照国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定,国有土地用途有五大类,分别是居住用地,工业用地,教育 科技 文化 卫生 体育用地,商业 旅游 娱乐用地,综合或者其他用地 “住宅”之下的用地只能是居住用地,“商业服务用房”之下的用地只能是商业用地,居住用地最高使用年限为70年,而商业用地最高使用年限仅为40年,两者单位面积所承载的土地价值是绝对不同的 (四)“住宅商用”是改变房屋用途 “住宅商用”从土地管理角度上看是改变土地用途,将“居住用地”改变为“商业用地”;从规划上看