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　　城市郊区度假型居所发展探析论文 摘要：旅游房地产是旅游业和房地产业的交叉学科，在我国发展尚不成熟。旅游房地产有众多的形式，但目前就我国国情来看，各种发展形式都还存在一些问题，能大力发展的还不多。通过对消费理念、价格、交通 摘要：旅游房地产是旅游业和房地产业的交叉学科，在我国发展尚不成熟。旅游房地产有众多的形式，但目前就我国国情来看，各种发展形式都还存在一些问题，能大力发展的还不多。通过对消费理念、价格、交通等一些城市郊区度假型居所的发展条件进行分析，总结出城市郊区度假型居所这种旅游房地产发展形式是目前比较适合在我国发展的旅游房地产形式。并以青岛市旅游房地产发展现状为例，从市场、设计服务理念等角度对青岛市郊区度假型居所进行了研究。 关键词：旅游房地产；住宅小区；休闲度假；郊区化 一、旅游房地产类型 旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发营销模式。它发源于20世纪初的法国地中海沿岸。上世纪60年代法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售(即出售以酒店为主的物业使用时间段)招揽客户的方式，标志着旅游房地产市场的开始。目前，遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅，将旅游房地产市场推向了高潮。旅游房地产主要包括以下六大类：（1）以休闲、登山滑雪、养老度假等形式存在的旅游度假房地产。（2）旅游景观房产:为旅客提供游览、观光、娱乐景观。包括园林型、山水型和主题公园。此类旅游房地产主要是投入巨额资金,营造具有影响力和吸引力的旅游景观,进行大型旅游项目的开发,待该地成为旅游旺地，便会引起景区周围房地产增值，由此带动房地产业的发展。（3）宾馆、酒店及时下流行的衍生形式，如时权酒店、产权酒店等。（4）在旅游区内修建的为商业服务的商务型旅游房地产，包括购物商场、娱乐城、节目表演场所等建筑。（5）利用旅游区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目，如景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村、民俗度假村等。（6）“汽车营地”是一种比较新的旅游房地产形式，随着私家车数量的增加，自驾游成为当今一种很重要的形式，经典景区内或者其周围的“汽车营地”和汽车旅馆也成为了旅游房地产的一种重要形式。 二、我国旅游房地产业状况与面临的问题 我国旅游房地产最早出现于20世纪八九十年代，虽然时间短，但发展速度快。2001年7月在海口举办“中国首届旅游房地产博览会暨首届中国旅游房地产发展论坛”，标志着我国旅游房地产业进入大力发展时期。当年11月又在杭州召开了“中国旅游景观房地产论坛”，转年又在北京召开了“第二届中国旅游房地产发展论坛”，推动了旅游房地产的进一步发展。2004年4月15日至18日，中国房地产业协会和中国旅游协会在北京中国国际科技会展中心举办“2004中国旅游房地产（北京）展示交易会暨首届旅游城市特色房地产博览会”。目前，国内旅游房地产已经成为房地产业和旅游业共同关注的热点，但也应该看到我国旅游房地产业发展还有很多制约因素。 1.政策法规的限制 我国旅游房地产处于起步阶段，相关法律法规不完善，限制了我国旅游房地产业的健康发展，如《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”这限制了产权酒店、养老型酒店的开发。《商品房销售管理办法》第十二条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”这也限制时权酒店、度假村的开发。另外，许多地方在没有法律规范的情况下发展旅游房地产，频繁发生经济纠纷，更有不法之徒采用欺诈式销售、非法集资等手段牟取暴利。 2.旅游房地产价格过高 目前，国内产权酒店标准间一般标价20万～40万元，就我国居民目前的平均收入水平而言，在发达国家算不上豪华的分时度假产品到我国衍变为奢侈品，绝大多数居民不具备对分时度假产品的现实购买力。高尔夫、滑雪等度假项目周围的度假别墅，价格动辄上千万，这使他们的目标市场只能集中于极少数的富裕阶层，从而限制了分时度假产品的推广和发展。 3.度假交换网络不健全 在我国房地产分时度假联盟的《博鳌宣言》中，仅就一些方向性的概念作了界定，并没有在分时度假交换网络建立的时间表、领导者、协调方式作出制度上的安排，它的意义很大程度上只存留在纸面上。同时，由于组建中介机构的进人门槛很低，收益相对很高，中介机构的违规成本过低，有关法律法规很不健全，难以对中介机构形成有效的约束，造成了我国目前房地产中介行业秩序比较混乱。这就使得组建国内度假交换网络难度较大。 三、郊区度假型居所发展条件分析 根据对我国房地产业的发展分析，城市郊区度假型居所是我国旅游房地产目前重要的开发趋势。它主要以市区中