嘉兴商业地产市场调研教程.doc

嘉兴房商业地产市场调研 一、城市情况和未来规划 1、城市概况 ★嘉兴位于浙江省东北部、长江三角洲的中心，东接上海，北邻苏州，西连杭州，南濒杭州湾，区位优势明显，尤以在人间天堂苏杭之间著称。素有鱼米之乡、丝绸之府之称，是长江三角洲重要城市之一。 ★市域陆地面积3915平方公里，市境海域4650平方公里。下辖南湖、秀洲两个区，平湖、海宁、桐乡三个市和嘉善、海盐两个县。本项目位于南湖区。 ★全市常住人口为450.17万人，其中 ★2006-2010年嘉兴社零总额和增长速度 ★2010年人均可支配收入对比 2、城市区位与交通网络 ★嘉兴地处中国最具经济活力的上海经济圈、苏南经济圈、环杭州湾经济圈三个经济板块交汇的杭嘉湖平原，连跨三省之界，居于江、浙、沪城市群之中，区位优势明显。 ★公路建设四通八达：320国道、沪杭高速公路、乍嘉苏高速公路、申嘉湖高速公路和杭州湾跨海大桥连接线等贯通境内,全市境内的高级和次高级路面铺装率居浙江省之冠，实现了嘉兴市到所辖县（市）的半小时交通圈和嘉兴到上海、杭州、苏州的一小时交通圈。 ★铁路网络不断升级：沪杭高铁使嘉兴与上海、杭州瞬间通达，杭州至上海约40分钟，嘉兴到上海约20分钟。 3、城市规划布局和发展方向（2003-2020年发展规划） ★城市性质：： ★城区总体结构规划：中心城区总体结构以“内生双核，显嘉禾秀水；外织三片，塑水都绿城”为主题，构建“一心双核、两副两轴、三片三楔”的空间基本形式。 “一心双核”指城市中心区，分商业金融核心和行政文化核心； “两副”指以秀洲新区和南湖新区为中心的两个城市副中心区； “两轴”指中山西路、中环南路构成的城市景观横轴，苏州塘、海盐塘构成的生态景观纵轴； “三片三楔”指城市东南片、西南片、北片及三块楔形绿地。 二、嘉兴商业市场分析 （一）商圈概况 市区商圈受河湖影响，核心商圈集中分布在老城区内，新兴的城市副商圈随着城市的外扩发展起来，主要满足新城居民生活配套需求。 1、嘉兴商圈综合分析 商圈名称 级别 档次 消费群体 主要业态 中山路商圈 市级核心商圈 低档、中档、中高端 综合人群 步行街+百货+专业卖场 秀洲区商圈 区域商圈 中档 周边居民 购物中心+沿街商铺+大卖场+专业卖场 中环南路商圈 区域商圈 中档 周边居民 购物中心+住宅底商　 （二）代表性商业体分析 1、中山路商圈典型案例分布： ①．戴梦得购物广场 项目位于禾兴南路，经营面积18000平米，于1999年12月开业，主要经营服装、珠宝、百货类商品，经营定位为中档。 楼层 主要品牌 1F化妆品/钟表珠宝/鞋类 伊丽莎白雅顿、蜜丝佛陀、羽西、兰芝、兰蔻、欧莱雅；欧米茄、美度、浪琴；周大福、潮宏基、老凤祥、老庙黄金；ELLE、NINE WEST、皮尔卡丹、百丽、伊伴、思加图、千百度等 2F少女装/淑女装/饰品 欧时力、艾格、太平鸟、five plus、mikibana、AO2、播、阿玛施、玖姿、粉蓝；曼妮芬、伊维斯、古今、黛安芬、芬狄诗等 3F休闲运动/男装/饰品 沙驰、杰凡尼、都彭、老爷车、雅戈尔、法兰诗顿、汤尼威尔、九牧王；gxg、JEEP、耐克、阿迪达斯、哥伦比亚、杰克琼斯、新百伦、匡威、李维斯 -1F超市/烟酒/手机/小家电 生活超市、小家电、北京同仁堂等； ②．江南大厦 该项目位于禾兴南路与中山路交汇处，经营面积22000平米，于1988年6月开业，由南北两楼联通而成，经营定位为中档，部分国际品牌入驻。 楼层 主要品牌 1F化妆品/钟表珠宝/鞋类/烟酒补品/永乐电器 施华洛世奇、比音勒芬、CK Jeans、LACOSTE、斯沃琪、帝驼、浪琴、美度、梅花、资生堂、水芝澳、欧珀莱、周大福、金至尊、六福珠宝、ecco、沙驰、STACCATO、百丽、kiss cat、北京同仁堂等 2F女装/男装/永乐电器 季候风、VERO MODA、ONLY、ESPRIT、E.LAND、Teenie Weenie、OLIVE des OLIVE、艾格、播、阿玛施、EP、敦奴；CK 内衣、JackJones、gxg、李维斯、LEE、老爷车、雅戈尔等。 3F女装/内衣/箱包 爱慕、伊维斯、bodypops、曼妮芬；ELLE、FINO、 4F家纺/童装/家居服饰 凯盛家纺、罗莱家纺、恒源祥、丽婴房、好孩子、JEEP、迪士尼童装、衣恋童装、ADIDAS KID；鄂尔多斯、三枪、秋鹿、雅鹿、艾莱依、波司登等。 5F运动休闲 阿迪达斯、耐克、李宁、日高等 ③.华庭街 项目位于建国路，处于老城区与新城区接壤处，总长约500米，北部最窄处40米，南端最宽处2100米，用地3.7万平米，总建筑面积9.5万平米，由嘉兴港澳华庭房地产公司开发，主体3层的商业，地下一层约3万平米，一幢11层高的办公楼约1