2016年苏州房地产形势及判断(无图).docxVIP

2016年苏州房地产形势分析及预判 2015年下半年至今年一季度末，全国一线和部分二线城市的房价出现了明显的增长，部分热点地区的房价甚至出现了翻倍增长。这波房价变化的原因与以往既有相似又有不同，网上已有很多的分析，本文不想转述也不愿重复，留心的读者可以在网上找出许多分析文章。这里只是简要说一点作者的看法：房价短期剧烈的波动，大部分原因在于政策的推波助澜。2015年上半年，部分城市的房价已出现了由稳转升的趋势。但这时却因全国总的房地产形势不好，降低利率、降低首付、放松限购等全国性的政策接连出台，直接催化热点城市的房价加速上涨。还不到一年时间，这些政策就不得不在房价上涨过快的热点城市退出，甚至限购、限贷、限价等政策又重出江湖，竟然还出现了打脸的土拍熔断政策，真是一块神奇的土地。如果你同意这一看法，可以继续向下看。如果不同意？那就随你了啦！但在大家都认为这些前期房价上涨过快的一二线热点城市，可能会因为限制性政策重出江湖而会出现房价回落时，可是这些地方却“地王”频出，不光普通老百姓看的云里雾里，网上很多专家的分析也是众说纷纭，让人看的摸不着头脑。刚需族会想，现在是不是要买房呢？错过这轮上涨，但手里有点钱的普通群众会想，还能不能投资再买一套房呢？当前，中国的房地产形势已出现明显的区域分化，这应该是没有异议的判断。所以，本文力求戒除所有人为情绪对问题分析的影响，通过对苏州一地的客观理性的分析，得出顺其自然的结论。 像所有的经济现象一样，每一个具体行业的走势都要置于总的经济形势之内来讨论，尤其像房地产这种国民经济重要支柱行业，离开了对总体经济形势的基本判断，则所有对它的分析可能都没有实际意义。我对中国未来经济形势的判断不看过去的数据，不看现在的政策，因为所能了解到的数据都可能存在争议，而且对宏观经济形势的判断历来存在巨大的分歧。我对未来经济形势的判断，完全基于前总设计师的一句话：“中国不能乱，中国一乱，便是灾难一片。”而只要中国不乱，则没有任何势力能阻止中国的发展。最多是快一点或慢一点罢了。所??，对于大形势，只要观察这一点“乱否？”(当然何为乱，各位自行判断吧)。只要这点没问题，其它所有杂音都可忽略！那么，有了这个基本判断，就可以进行具体的分析了。 首先，看苏州的经济环境 1、苏州的GDP 近十年来苏州地区生产总值增量全国领先，近年增幅趋于理性，由之前年增幅20%左右，下降到近年10%以内。2016年第一季度GDP增幅8.2%，预计全年GDP增幅将维持在一个比较平衡的状态，而经济的稳定发展将会对房地产的稳定发展有明显的支撑作用。 2、固定资产投资 截止2015年底，苏州累计固定资产投资在6124亿元，环比2014年下降了5.5个百分点，其中房地产固定资产投资约30%。对比苏州的GDP增长趋势，可以发现以往主要依赖固定资产投资推动GDP增长的方式有了明显的改变。在固定资产投资增速明显下降的同时，苏州的GDP保持了稳定的增长，体现了苏州的经济结构已出现了明显的调整。在传统的发展手段降速的同时，新的发展方式正在形成，这也对房地产发展形成利好。 3、住户中长期贷款 苏州住户中长期贷款增速在2012年到达一个区间底部后开始稳步提高，2015年比2014年略有回调，但仍然保持了较高的增长速度。如果看近十年苏州住户中长期贷款走势图会更有意思（不明白住户中长期贷款是什么意思的朋友可以自行百度一下）。 4、户籍人口 苏州近十年户籍人口始终保持增长态势，增速在2009年下降到0.48%的最低点后又开始缓慢回升。1%的左右的人口增长率对房地产稳定发展的支撑是刚性的。有的人说，苏州的常住人口数量已快到顶峰了，增速从2014年开始已逐年下降。而且还就看到，中国面积虽大，但各方面都适宜工作、生活、居住的地方大都在华东、华南和中原、华北的部分城市。加之中国人口众多，有能力的人大都朝这些地区移居。苏州在这些城市中虽不是最好的，但肯定是最好之一，所以苏州的户籍人口增长率才是真实的。 5、城镇化率 据各种分析对比，城镇化对房地产的影响可大致分三个阶段，30%以下为第一阶段，30%-80%左右为第二阶段，80%以上为第三阶段。第一阶段，经济社会发展还比较落后，民众的关注重点不在住房；第二阶段，经济社会开始稳定向好发展，民众对住房的需求开始逐渐显现，房地产也开始逐渐成为拉动经济发展的支柱产业之一，产业开始快速发展；第三阶段，城市化基本完成，民众的住房需求基本饱和，产业发展的动力主要在居住条件的改善和提升，产业发展趋于平稳。近十年，苏州全市的城镇化率从2005年的65%到提高到2015年的近75%，始终保持在比较稳定的增长水平，平均每年城镇化率提高1个百分点左右。按照三阶段划分法，苏州房地产已进入平稳发展的第三阶段。但从全国范围来看，城镇化率才刚过50%（有的分析认为还不到40%