物权法(讲稿)2014.ppt

二、宅基地使用权的流转 转让农村房屋所有权而导致的宅基地使用权的转移，应加以限制： （1）受让人只能是本集体经济组织的成员 如果要转让给本集体经济组织以外人员，该人员必须首先在本集 体组织中落户并符合申请宅基地的条件。 （2）农村村民一户只能拥有一处宅基地 （3）受让方的宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的 标准，否则不得受让。 第三节 宅基地使用权的效力 ?一、宅基地使用权人的权利 （一）对土地的占有、使用权 （二）对宅基地使用权得进行有限的处分 （1）宅基地使用权本身不可以单独转让，亦不得单独成为抵押权 的标的，但可以随着宅基地使用权上的房屋所有权一同转让，也可 以在房屋所有权上设立抵押时将宅基地使用权一并抵押。 （2）房屋可以继承，所以宅基地使用权实际上也可以继承。 （3）农村村民将房屋出典、赠与他人时，宅基地使用权也应当一 并移转给新的房屋所有人。 注意： 1、以上仅是学者观点，没有相关立法规定。 2、小产权问题。 （三）宅基地使用权人的权利无期限限制 二、宅基地使用权人的义务 （一）按照批准的用途使用宅基地 （二）按照批准的面积建造住宅 （三）不得非法转让宅基地使用权 1、宅基地使用权人不得将宅基地使用权单独转让或单独抵押，也 不得以土地人股等方式变相买卖宅基地使用权。非法转让宅基地的， 该转让协议无效。 2、因出卖房屋转让宅基地的，不得再申请宅基地。 3、居民迁居并拆除房屋以后，腾出宅基地的，应当由集体组织收 回宅基地。 4、村民长期闲置或抛弃的宅基地，集体组织有权收回。 第四节 宅基地使用权的消灭 一、宅基地使用权消灭的原因 （一）宅基地使用权人不按照批准的用途使用土地 按照宅基地使用权的本旨，宅基地使用权人只能在宅基 地上建造住宅和其他附属设施，而不得修建或保有其他建 筑物或构筑物。否则，集体经济组织作为土地所有人有权 收回宅基地。 （二）长期闲置宅基地 宅基地使用权长期闲置时，土地所有权人有权收回，从 而使宅基地使用权消灭。 二、宅基地使用权消灭的法律后果 （一）重新分配 宅基地使用权作为一种在集体土地上设立的无偿取得的用益物权 ，具有社会保障、社会福利性质。因此在宅基地使用权消灭时，在 符合法律规定的情况下（如自然灾害导致），《物权法》第154条 规定：“对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地” （二）登记注销 《物权法》第155条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者 消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。” 第十五章 地役权 第一节 地役权的概述 一、地役权的概念和特征 （一）概念——以他人土地供自己土地的方便和利益之用的权利。 在现实生活中，若甲、乙土地相邻，甲行使其土地权利，须经过 乙的土地，为此甲、乙双方可以达成协议，并经过登记公示在乙土 地之上设立通行地役权，这种结果导致双方在乙地之上设置了某种 负担，从而使甲地的使用价值得到增长。 著名的“西气东输”工程，将天然气管道从新疆建设到华东地区 就是地役权的运用。 在地役权关系中， 地役权人（又称需役地人）——为自己土地的便利而使用他人土 地的一方。 供役地人——将自己的土地供他人使用的一方。 需役地——因使用他人土地而获便利的土地。 供役地——为他人土地的便利而供使用的土地。 （二）特征 1、地役权具有附随性 地役权不是独立物权，它附属特定土地，即需役地，丧失需役地 所有权或使用权，则丧失地役权。 2、地役权的取得可以是约定设立，也可以是法定发生。 3、地役权不以占有他人土地为内容或目的，而只要求对方尽某种 容忍或不作为义务。 供役地人提供地役的同时，并不丧失对其土地的占有或利用，其 只是承担了某种负担或不便利。 如：利用对方的土地架设管道或者通道，对方应该予以配合。 4、地役权只能是一种土地物权或不动产物权。 现代社会，地役权除在土地上广泛存在外，还在建筑物的彼此之 间设立，如城市中普遍存在的空中走廊等，即以地役权方式作为物 权基础。 常见的地役权的内容： （1）以供役地供地役权人使用 （2）以供役地供地役权人收益 （3）禁止或限制供役地为某种使用 （4）排除相邻关系规定的适用 （5）地役权的内容，既可以为需役地提供现在利用土地的便利， 也可以为需役地提供将来利用土地的便利，但供役地无需具有供需 役地永久利用的性质 二、地役权的沿革和社会作用 （一）地役权的沿革与立法例（P175） （二）地役权的作用 1、提高需役地的价值，促进社会财产充分利用。 2、对土地的利用加以调节。 三、地役权与相邻关系的区别（P178） （一）权利的取得方式不同 （二）权利设定对公示的要求不同 （三）权利内容不同 （四）对不动产是否相邻的要求不同 （五）在法律规范的性质方面不