房地产企业开发成本核算.docVIP

房地产开发企业开发成本的核算 房地产的开发建设和经营，是房地产开发经营企业的基本经济行为。在开发经营的过程中．企业一方面要建成并且向社会提供可供使用的房屋、建设场地、基础设施以及配套设施．另一方面还要发生人、财、物等物化劳动和活劳动的耗费。企业在开发经营过程中发生的各种耗费，称为开发经营费用，而其中为某个特定开发项目所发生的各种费用，应该将它对象化，计入各开发项目的成本．称为开发成本。因此，房地产开发和经营企业的成本费用核算由开发经营费用的归集、分配、结转和开发项目成本计算两部分组成。它是房地产开发企业会计核算的中心环节。正确地进行成本费用核算．对于控制企业的各项费用支出。降低开发成本，提高经济效益，增强企业的市场竞争能力，有着重要的意义。本章主要介绍房地产开发企业成本与费用的概念及成本项目和成本核算原则，重点阐述了房屋、配套设施、代建工程成本的核算。 第一节房地产开发企业开发成本概述 一、成本费用核算的意义 房地产开发企业是从事土地、房屋、配套设施等开发建设的经济实体。其基本任务是为社会提供多种开发产品(建设场地、商品房等)，以满足国民经济发展和人民物质文化生活的需要。企业开发经营过程也是劳动耗费的过程，即在企业开发经营过程中必然要发生各种人 力、物力、财力的耗费，包括材料物资、固定资产等物化劳动耗费和职工工资福利等活劳动耗费。这些耗费的货币表现即为费用。开发产品成本是指企业在开发经营特定开发项目(产品)的过程中所发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用。 房地产开发企业的这些劳动耗费，不论是构成开发成本还是作为期间费用，它们发生于企业开发经营全过程的各个环节和各个方面，代表了企业的整体耗费水平，同时也是反映企业经营管理水平的一个综合指标。因此，加强对企业成本费用的核算具有重要意义。 第一，成本费用核算可为企业提供维持简单再生产的资金补偿尺度。按照“收入与成本费用相配比”的原则，企业的营业收入应当首先补偿与之配比的成本费用，如有盈余，则表现为企业利润。反之，营业收入小于成本费用，则表现为企业的亏损，耗费就不能得到足额补偿。因此，正确地核算成本费用，才能合理确定企业利润，从而保证各方面(国家税收、企业积累及投资人分配股利等)的经济利益。 第二，成本费用核算可为成本管理提供依据。成本管理包括成本计划、成本预测、日常控制和成本分析等方面的工作。这些工作必须以成本费用核算资料为基础。通过对成本费用进行核算，可以了解和考核成本费用计划的完成情况，促进企业节约开支，降低消耗，分析问题，合理进行成本预测。如果缺少客观、准确的成本费用核算资料这一基础，成本管理就失去了实际意义。 第三，成本费用核算也是国家实行宏观经济管理的基础。企业的成本费用是制定开发产品价格的依据．而各个企业产品价格的高低又直接或间接影响着国家财政、金融、价格等经济体制改革，目前，国家对企业有关成本费用的开支范围有严格的规定。通过对企业成本费川的核算，可以促使企业遵守国家有关财经法规，合理地使用人力、物力、财力等经济资源，从而实现国家对国民经济的宏观调控。 二、成本费用核算的基本要求 如前所述，成本费用核算对房地产开发企业加强经营管理．提高经济效益具有重要作用，为保证及时准确地提供核算资料，成本费用核算应遵守如下基本要求。 (一)合理地确定成本核算对象 成本计算对象，是房地产开发企业在开发经营过程中，为归集和分配费用而确定的费用承担者。合理确定成本计算对象，是正确组织企业成本费用核算的重要条件。 房地产开发企业确定成本计算对象具有其特定的要求．因为开发企业按照国家城市总体建设规划．在特定的地点进行开发建设。由于土地是一种自然资源，每一块土地因其水文、地质条件不同，工程技术条件不同，用途不同．使土地开发过程及其费用开支有很大差异。对于房屋建设，由于城市规划对其层高、外形、结构等有多样要求。由于房屋的性能、用途各异，使得建筑产品不可能像做工业产品那样， 按照同一设计图纸大量复制，批量生产．由此可知，房地产开发企业不存在完全相同的开发过程，必须按照每块土地和每栋房屋单件地组织开发经营，其产品成本核算也必须按每一开发项目分别设置成本计算单，以各开发项目为对象，归集费用，计算成本。 (二)严格遵守成本费用的开支范围 按照《企业会计准则》的要求，一切与生产经营有关的各种耗费，均应记作企业的成本费用。企业应按规定的成本项目和费用项目汇集生产经营过程中发生的各项支出。明确和遵守成本费用的开支范围是正确组织成本费用核算的前提。根据《施工、房地产开发企业财务制度》规定，房地产开发企业的成本费用分为开发产品成本和期间费用两大类。针对房地产开发企业的生产经营特点和成本管理要求，开发产品成本包括如下项目内容： 1．土地征