昆山商业市场报告1229.docVIP

昆山商业市场调查报告 目 录 1. 昆山经济环境分析………………………………………………P.1 2. 昆山零售商业市场分析…………………………………………P.4 1.昆山经济环境分析 1.1地理位置 昆山市地处上海与苏州中部（见图一），依托于上海和苏州发展，昆山直接承接上海扩散出来的生产要素、经济要素和各类综合要素，投资潜力巨大，且其在全国中小城市投资潜力排名中排名第一。现辖下辖1个国家级开发区、3个省级开发区和10个镇。其中昆山的主要大型商业街都位于昆山市区内，而昆山经济技术开发区是首批国家级经济开发区，其发展竞争力位列全国第四名，昆山高新区作为省级开发区，其发展水平位列江苏省第一名。昆山市内早期商圈主要位于市区内，随着经济的发展，在昆山经济开发区出现新的商圈。 图1、上海昆山苏州城市架构图 数据来源：租务部市调组研究数据 1.2经济及产业结构 2008年，昆山地区生产总值达1,500.26亿元，按可比价计算，比上年增长15%。按常住人口计算的人均地区生产总值达120,882元。昆山市产业结构,以工业为主导，第三产业发展相对滞后，但有比较大的发展潜力；昆山经济发展速度较快，吸引外资和世界500强企业 1 —3,600多家电子企业及400余家IT合资企业；在2009年全国百强县中排列第二位。 虽然近两年昆山地区生产总值增长速度下降，主要是由于受到全球经济危机的影响 ，总的来说未来昆山地区生产总值以及人均地区生产总值会保持快速增长，这对未来无疑对该区域的商业消费及房地产需求起到了巨大的推动作用，消费水平将不断提高。 1.3人口 昆山市户籍人口比较稳定，从2003年的62万到2008年的69万，年均增长约1.60%。昆山市流动人口总量从2003年的47万，增加到2008年的95万，年均增长速度达到17%。流动人口总量呈不断增长之势，且增幅较大。 根据昆山市十一五人口发展规划，2005－2010年昆山市进入一个人口总量快速增长的时期，常住人口由2003年的109万人飞增至2008年164万人，已经超过2020年规划的165万人。2009年昆山市中心城区人口50万，规划到2010年，中心城区人口达到62万，2020年达到80万。常住人口的增加将会带动当地商业的发展。 1.4可支配收入与人均储蓄额 2008年昆山市城镇人均可支配收入为24,808元，是2003年的13,034元的1.5倍多；而上海和南京的人均可支配收入分别为26,675元、21,123元，相比之下昆山的人均可支配收入水平已明显高于南京，接近上海水平，说明昆山市民还是极具消费潜力的；人均储蓄存款余额为360亿元，为2003年的2.3倍。 2003-2008年昆山市人均可支配收入年平均增长率为15%，人均储蓄余额年平均增长率到达23%。同期居民消费价格指数上涨3.38%，远低于可支配收入的增长，说明城市居民收入水平显著提高。储蓄余额的增长远比可支配收入的增长快，说明市民更倾向于储蓄，市场储备了较大消费潜力，昆山市民消费能力有待挖掘。 1.5社会消费品零售总额和人均消费支出 昆山市社会消费品零售总额从2003年的69.99亿元增长至2008年的201.84亿元，平均年增长率为31.40%。2008年昆山市社会消费品零售总额约占昆山市国内生产总值的13.45%。 2 昆山市人均消费性支出从2003年的10,287元增长到2008年的16,892元，年均增长率达到10.70%，其消费性支出略低于上海，但超过南京市，以此可见，昆山消费性支出较高，经济较活跃。 但是，统计年鉴中公布的人均可支配收入并不能真正地反映出昆山居民的生活水平和实际收入，因为政府统计的数据中可能并不完全包括政府工作人员、外资和国营企业员工的金融收入，住房、医疗补贴，奖金等等。实际人均收入比统计数据更高，增长更快。 1.6恩格尔系数 2008年，昆山市城镇居民恩格尔系数为33.70%，低于36%，步入比较富裕的阶段。昆山市的恩格尔系数低于上海市（36.60%）与南京市（36.60%）的值，其居民富裕程度高于两地。城镇居民人均可支配收入的持续快速增长，为食品消费支出比重下降，其他消费支出比重上升提供了可能。人们将有更多的资金满足其他方面的消费，不断丰富生活内容，提高生活质量。 1.7旅游业 昆山市旅游业处于发展初期，旅游资源丰富，主要依托两个旅游开发区淀山湖和阳澄湖，近几年发展迅速。旅游产业是昆山市的重点产业，历年来，昆山市接待的国际及国内游客人数从2003年的460万人，增长至2008年的1,008.78万人。2003-2008年间国内外游客人数增长率达到19.90%。 统计显示，2008年昆山市旅游总收入达到95亿元，是2003年