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武汉光谷项目写字楼调研报告 福州思锐房地产投资顾问有限公司 武汉光谷项目 写 字 楼 调 研 报 二00五年六月 1 告 武汉光谷项目写字楼调研报告 福州思锐房地产投资顾问有限公司 武汉商务楼市场的发展沿革 1997年是武汉市商务楼产品的分水岭。1998年中旬，佳丽广场租价高台跳水，从80美元租价直指30元人民币，由此拉开了武汉市商务楼市场全面下滑的序幕！ 1997年以前成现或交付使用的商务楼项目，后期的租售率均达到了75%以上，大客户大面积购买的情形频频出现，此间项目大获成功。如武昌亚贸广场商务楼项目，B座1995年进入市场，后两年间入住率早已达100%，而同一裙楼上的A座，1998年入市，销售至今年仍未全面售罄。而招银大厦、金穗大厦则是1997年以前商务楼产品的成功典范。与招银大厦同一地段，同期动工的新世界国贸大厦，自1993-1994年动工后因种种原因停工待建，自错过最佳销售时期后，营销周期无限延长。 除市场的“卖方”与“买方”变化外，1997年后的武汉市商务楼市场开始由销售市场转为租赁市场，由大单销售转为小额销售，散户开始演变为市场的主角，延续至今。此后，武汉市商务楼市场逐步演变出如武昌地区的高新主题商务楼区，汉口建设大道的金融主题商务楼区，汉口解放大道商业型寄居商务楼区等，但总体租售环境已不如前。 自1998年后，武汉市商务楼市场另一项重大的特征是区域结构表现出一定的差异性，特定区域的甲级写字楼需求旺盛，而乙级写字楼成为近年最大的存量。如金融主题的建银大厦、瑞通广场、信合大厦等，位处高端，积聚了大量外资及大型内资企业集团。凡此种种，无论是各种主题的倡导，还是如5A等概 2 武汉光谷项目写字楼调研报告 福州思锐房地产投资顾问有限公司 念行销，还是特定区域的强势竞争，都是遭遇低靡市场环境所做出的一一应对。而自2003年起，武汉市的商务楼产品市场开始进入崭新的发展阶段。 武汉商务楼市场特征 1、 中小散户的武昌与金融商业的汉口 由于区域的功能定位和历史原因，商务楼投资随之表现出不同的特色，成就了不同的商务楼市场类型。武昌商务楼需求市场主要由个人及中小企业驱动，汉口商务楼消费市场主要由金融、商业等大机构驱动，聚集了不同类型的客户群。两大城区的目标客户群不同，市场容量的大小亦表现不一。武昌，以“光谷”概念为旗帜，其商务楼市场多为创业型、投资型客户；汉口地区为CBD（中央商务区）与金融区的聚集地，商务楼的客户多为集团客户，银行和大商场甚至成为最大的开发商。 2、一个光谷和众多的创业企业，使武昌的需求得以放量激增 大户对办公区域的一次性需求量大，但企业总量有限；中小型企业的一次性购买力有限，但面广、总量大。 3 武汉光谷项目写字楼调研报告 福州思锐房地产投资顾问有限公司 目前武汉市创业型公司、发展型公司较多，从潜在需求量看，面向中小型企业的商务楼在未来的需求潜力巨大。武昌众多为此类中小型企业“度身定做”的商务楼，如洪山创业中心的满租等，供不应求的现象预示着，随着武昌及科技园区的建设，光谷的基础设施和商务配套得到根本改善，将会吸引全国乃至世界知名企业前来投资，对商务楼的需求具有潜在的增长空间。在现阶段和未来相当长一段时间内，武昌城区对小型办公区间的需求将逐步释放。近期武昌地区商务楼产品放量激增，满足中小企业需求也从事实上适应着这种需求。 3、由“租”向“售”的转变，是市场发出的发展信号 武汉商务楼市场发展进程中，前期由金融机构、企业集团等开发的产品数量不少，加之乙级市场的存量甚巨，消费市场的疲软，商务楼项目一般采用租多于售的方式推广。现阶段商务楼需求放量，今后的商务楼在推向市场中，将多采取以售为主的销售策略，尽快回笼资金，促进资本的再运行。这种销售方式的改变，是市场发出的发展信号。 4、众多新增项目销售平稳 资料统计显示，目前武汉市商务楼市场各楼盘虽消化状况不一，但总体消化情况表现良好，众多新增项目销售平稳。光谷创业街将“孵化器”的优势与价格优势相结合，取得了良好的销售业绩；财富大厦采用了租售并举的销售方式，部分楼层被人寿保险公司团购；楚天都市花园1栋商务楼被湖北经视团购；新近推出的商务楼表现良好，嘉鑫假日广场、元辰国际、财富大厦、嘉颐新都等销售接近尾声等，这也反映出武汉商务楼市场需求量正逐渐上涨。 4 武汉光谷项目写字楼调研报告 福州思锐房地产投资顾问有限公司 5、价格表现差异，适合度、消费群类型成决定因素 从价格来看，金融区商务楼产品价位最高、武汉广场商圈次之、中南商圈再次，江汉路商圈、鲁巷广场商