房地产会计课件第二版-冯浩-第七章.pptVIP

第五节 房屋开发成本的核算 一、开发房屋的种类及其核算对象和成本项目 房屋的开发，是房地产开发企业的主要经济业务。开发企业开发的房屋，按其用途可分为如下几类：一是为销售而开发的商品房；二是为出租经营而开发的出租房；三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房。此外，有的开发企业还受其他单位的委托，代为开发如职工住宅等代建房。 为了既能总括反映房屋开发所发生的支出，又能分门别类地反映企业各类房屋的开发支出，并便于计算开发成本，在会计上除设置“开发成本——房屋开发成本”科目外，还应按开发房屋的性质和用途，分别设置商品房、出租房、周转房、代建房等三级科目，并按各成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。 房屋开发成本的核算 企业在房屋开发过程中发生的各项支出，应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集。房屋的成本核算对象，应结合开发地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素加以确定： （一）．一般房屋开发项目，以每一独立编制设计概(预)算，或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。 （二）．同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近，同一施工队伍施工的，可以合并为一个成本核算对象，于开发完成算得实际开发成本后，再按各个单项工程概预算数的比例，计算各幢房屋的开发成本。 （三）．对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目，可以结合经济责任制的需要，按房屋开发项目的部位划分成本核算对象。 房屋开发成本的核算 二、房屋开发成本的核算 (一)土地征用及拆迁补偿费 房屋开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价。能分清成本核算对象的，应直接计入有关房屋开发成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”科目的借方和“银行存款”等科目的贷方。 (二)前期工程费 房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等各项前期工程支出，能分清成本核算对象的，应直接记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”科目的借方和“银行存款”等科目的贷方。 房屋开发成本的核算 (三)基础设施费 房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化、环卫设施以及道路等基础设施支出，一般应直接或分配记入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”科目的借方和“银行存款”等科目的贷方。 (四)建筑安装工程费 房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出，应根据工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用发包方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其建筑安装工程支出，应根据企业承付的已完工程价款确定，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”科目的借方和“应付账款——应付工程款”等科目的贷方。 [例7-6] 房屋开发成本的核算 (五)配套设施费 房屋开发成本应负担的配套设施费是指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施支出。在具体核算时，应根据配套设施的建设情况，采用不同的费用归集和核算方法。 1、配套设施与房屋同步开发，发生的公共配套设施支出，能够分清并可直接计入有关成本核算对象的，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”科目的借方和“应付账款——应付工程款”等科目的贷方。 房屋开发成本的核算 2、配套设施与房屋非同步开发，即先开发房屋，后建配套设施。或房屋已开发等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成，在结算完工房屋的开发成本时，对应负担的配套设施费，可采取预提的办法。即根据配套设施的预算成本(或计划成本)和采用的分配标准，计算完工房屋应负担的配套设施支出，记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”科目的借方和“预提费用”科目的贷方。预提数与实际支出数的差额，在配套设施完工时调整有关房屋开发成本。 (六)开发间接费 企业内部独立核算单位为开发各种开发产品而发生的各项间接费用，应先通过“开发间接费用”科目进行核算，每月终了，按一定标准分配计入各有关开发产品成本。应由房屋开发成本负担的开发间接费用，应自“开发间接费用”科目的贷方转入“开发成本——房屋开发成本”科目的借方，并记入有关房屋开发成本核算对象的“开发间接费”成本项目。 房屋开发成本的核算 四、己完房屋开发成本的结转 房地产开发企业对已完成开发过程的商品房、代建房、出租房，应在竣工验收以后将其开发成本结转“库存商品”科目。会计入员应根据房屋开发成本明细分类账记录的完工房屋实际成本，记入“库存商品”科目的借方和“开发成本——房屋开