引入物管理,老住宅区“旧貌换新颜”.docVIP

引入物业管理，老住宅区“旧貌换新颜” 在我市，目前还存在着一批于1994年《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施以前建成的老住宅区，这些老住宅区多为早期机关、企事业单位建设的单位宿舍区，还有一些是因开发企业破产而无人管理的商品房小区。由于先天的原因，这些老住宅区缺乏必要的日常管理，治安、卫生状况差；缺乏必要的日常维护，房屋结构老化严重，功能退化明显；电线乱拉乱接严重，消防设施不足，存在严重的消防安全隐患；管网设施落后，雨污混排普遍，经常造成小区水涝；人口构成复杂，基层政府对流动、暂住人口的管理难于到位，发案率较高。近年来，在市国土资源和房产管理局及有关部门的大力协助下，罗湖区在整治老住宅区的过程中，创新基层管理体制，引入规范物业管理的做法让老住宅区“旧貌换上了新颜”。 翠园中学宿舍楼整治前 翠园中学宿舍楼整治后 物业管理进驻罗湖半数以上老住宅区 业主、政府、企业实现“三赢” 记者从昨日的全市老住宅区整治现场会上了解到，罗湖区正对全区的172个老住宅区进行整治和引入物业管理公司，目前已有96个老旧小区顺利引进物业公司，实现了居民、政府、企业的“三赢”。 据介绍，罗湖区共有老住宅区172个，建筑面积近210万平方米，共有2622栋3万余套住房，居住人口接近20万人。在这些居民中，近半数左右都是深圳的原住居民或参加特区初期建设的“拓荒者”，另外一半则是租住人员。由于先天的不足，尽管这些老住宅区大多地处“繁华地带”，但普遍规模较小、比较分散、房屋老旧、配套缺乏、各种安全隐患严重，治安卫生环境脏乱差，社区各种矛盾突出。为解决老住宅区存在的种种问题，罗湖区制定了明确的工作计划：“从2005年开始，用2年时间在全区开展老住宅整治工作，整治后全部引入规范物业管理，争取到2007年底全区老住宅区物业管理覆盖率达到90％以上，从根本上改善老住宅区环境脏乱差和治安恶劣状况，全面推进固本强基工程和社区建设工作深入开展。” 罗湖区建设（住宅）局有关人士介绍说，在国土资源和房产管理局等有关部门的大力协助下，该区老住宅区的整治遵循了如下四项原则： 一是整治和管理并重。根据实际情况，对整治后物业管理公司愿意接管的老住宅区先行整治，引入规范物业管理，并帮助物管企业实现良性循环，维持长效管理。二是先易后难，先中心后边缘。区别不同情况和难易程度，以57个无人管理小区为重点，先行整治基础条件较好、整治难度不大的老住宅区，循序渐进，力求实效。三是以点带面，分步实施。先选取位于罗湖繁华中心地带的桂园街道办老住宅区进行试点，在取得经验的基础上逐步推开。四是政府投资，适度优惠。建立“政府花钱买机制，业主花钱买服务”的运作机制，设立财政专项整治资金，对整治工程分期分批进行投入。 在具体的整治上，该区采取了两步走的策略。首先是先解决影响老住宅区的卫生、治安等相关问题，如建设围墙、岗亭、道闸、绿化、简易垃圾中转站等基本设施，目的是使老住宅区整治后满足引入规范物业管理的条件。其次是重点解决市政基础和配套设施欠账问题，如消防设施缺损、雨污系统混排、乱拉乱接电线、小区道路、管理用房和活动用房等，彻底改善环境，以维持物业的长效管理。 罗湖区建设（住宅）局有关人士介绍说，为全面推进老住宅区整治和引入物业管理工作，罗湖区首先建立建立健全了组织机构和责任机制。该区成立了以区政府主要领导为组长的老住宅区整治工作领导小组，全面深入地推动此项工作，区、街道和社区三级层层动员，多种形式广泛深入宣传。为建立资金保障，该区专门设立了老住宅区专项整治资金，光是去年一年就总共投入了4000多万元，先行整治老住宅区基本环境，满足引入物业管理的基本条件，并重点解决市政基础和配套设施欠账问题，彻底改善环境，维持物业长效管理。 在此基础上，为引进物业管理，建立长效机制，该区设立了财政专项补助资金，对进驻老住宅区的物业管理公司给予一次性的接管启动资金补贴，以及在进驻的两年内为其提供物业管理费差额补贴（第一年补助管理费收取不足部分的70%；第二年补助不足部分的30%；如全额收取管理费，给予管理费总额10%的奖励）。对于不同类型的老住宅区，该区还采取了分类指导，灵活处理的办法引进物业管理：对于规模较大、独立成片的老住宅区，采取直接引入的方式；区域小且分散，达不到正规物业管理规模要求的老住宅区，采取连片引进、规模化管理的方式；规模很小的老住宅区，采取自我管理的方式，由社区工作站和居委会把业主组织起来，引导业主自筹经费，聘请专人实行自我管理。 该人士介绍说，该区的老住宅区整治和引进物业管理，将部分可以由物业管理企业承担的政府公共事务，以有偿方式委托物业管理企业承担，推动了政府基层管理工作方式和手段的创新，既减轻