房地产泡沫的二元结构分析框架_基于实体经济与虚拟经济二分法的思考_周建军.pdfVIP

年第 期 , 2008 5 当 代 财 经 NO.5 2008 总第 期 282 CONTEMPORARY FINANCE ECONOMICS SerialNO.282 房地产泡沫的二元结构分析框架 ———基于实体经济和虚拟经济二分法的思考 1a 1b 周建军 ,鞠 方 (湖南商学院 经贸学院; 旅游学院,湖南 长沙 ) a. b. 410205 摘 要:现代经济实际上是货币经济,包括实体经济和虚拟经济两个部门,现有的关于房地产泡沫的研究 大都是从传统的实体经济视角出发,而忽视了虚拟经济部门的存在,忽视了现代经济的货币经济特征,导致对房 地产泡沫的解释缺乏现实感和说服力。我们认为房地产泡沫具有典型的复合型泡沫特征,这种复合型泡沫既与房 地产市场的虚实两重性有关,又与现代经济的虚实两重性有关。正是基于对现代经济和房地产市场特殊性的分 析,我们提出了一个基于实体经济和虚拟经济的二元结构分析框架。 关 键 词:房地产泡沫;实体经济;虚拟经济 中图分类号: 文献标识码: 文章编号: F293.3 A 1005-0892(2008)05-0085-05 一、房地产泡沫二元结构分析框架提出的背景和 要从实体经济之外的其他视角来寻找房地产泡沫的成 原因 因。而虚拟经济的兴起,为我们研究房地产泡沫提供 (一) 房价与宏观经济走势的相关性越来越不明 了一个新的视角。虚拟经济从心理预期和不确定性来 显,甚至出现了“房经背离”的怪现象。 分析房地产泡沫,强调房地产资本化定价的重要性, 近年来在美国、英国等国家和地区甚至出现了住 这是不同于传统的实体经济的成本—收益分析,有助 [1] 年东南亚金融 于我们更好地认识房地产市场运行的特殊性和独立性。 房价格和经济走势背离的新现象。1997 危机爆发,一个引人注目的事件就是房地产泡沫的崩 中国目前的房地产市场处于转型时期,住房价格与宏 溃,房地产泡沫的崩溃给东南亚国家造成了沉重的打 观经济走势的关系越来越不明显,因此,有必要引入虚 击。值得注意的是,这些国家房地产泡沫崩溃是在宏 拟经济的分析方法,以弥补传统的实体经济的成本—收 观经济状况良好的大背景下发生的,房地产泡沫并不 益分析的不足,以更好地洞悉房地产泡沫的全貌。 [2] (二) 房地产泡沫呈现新特征和新趋势,房地产 是由于经济基本面的恶化引起的。来自1997年东南亚 国家的经验证据也证明房地产泡沫和实体经济的关系 的虚拟化色彩越来越明显。 世纪 年代以来房地产泡沫危机不断爆发,房 越来越不明显。 世纪 年代中后期以来,很多国家 20 90 20 90 的房地产价格膨胀及其崩溃呈现出一些新的特征,房 地产泡沫的崩溃带来了空前严重的影响,新型房地产 地产泡沫呈现全球化、普遍化和严重化趋势,房地产 泡沫和传统的仅仅局限于某一个城市、地区和国家