胡泊总购物中心资产管理与提升介绍.pptxVIP

购物中心资产管理提升 2016-4-22 2 商业项目调整与持续招商调整策略 让商业项目持续经营 3 目 录 一、引语 二、购物中心经营数据管理 三、案例分享 4 一、引语 商业热词 5 体验式 互联网 轻资产 大数据 6 轻资产运营 运营商为核心，投资机构为财务投资人 投资机构为核心，运营机构为受托管理人 运营和投资机构一体化，运营机构即是投资人也是运营管理商 7 运营前期介入 8 在项目前期设计和施工阶段，从项目的定位及业态布局出发，针对项目招商特点及后期营运管理的实际需求纳入到设计、施工中，从而使得项目建筑、机电系统、材料、设备更趋近于合理并具备可招商调整的空间。使得项目更符合商户和经营需求，有效避免前期建设改造成本的浪费。 商业运营前期介入 9 商业规划及建筑设计： 商业动线 交通及景观布局 商铺分割 系统设施配置 布局、灯光、广告位、导式指引、设备、设施预留条件要求； 特殊商户的工程技术标准等； 前期工作内容 10 二、购物中心经营数据管理 回报率 11 租金控制对资产作用 12 决定租金价格因素 市场与投资回报测算 购物中心店铺租金的调整和控制的核心是：一铺一价 根据业态和品牌的变换调整单个店铺的价格，但维持整体租金水平不变，随时动态调整 影响租金谈判能力的因素很多，对市场租金水平的熟悉是其中一个主要因素 成本计价 投资回报计价 市场计价 13 固定租金 抽成租金 固定租金与抽成租金二者取高 购物中心租金收取方式 坪效方面： 咖啡厅类：约2500-3200左右 甜品类如满记、许留山、星巴克平均为4000- 6000左右 休闲餐厅：2500 - 3000左右 国内时尚服装: 750-3500左右 国际时尚服装 : 3500-4000左右 快销品牌: 2500 – 4000左右 服装服饰类： 快销品牌除个别品牌外，整体销售下降 餐饮业： 在咖啡类型的休闲业态平均有接近15%的增长,坪效大约在 3000左右 14 业态业绩分析 2015年各种主要业态业绩走势： 15 收入与支出 16 购物中心收入来源 固定租金 提成租金（扣率） 市场推广费 物业管理费 停车费 广告收入 场地租赁 其他收入（如没收保证金、库房、花车、POS、ATM、违约金、管理费收入 等) 17 购物中心运营主要支出 公共事业费（水、电、气） 维护/维保（保安、保洁、机电、绿化、垃圾、灭虫鼠、保险等） 推广费（媒体、印刷、活动、律师等） 办公行政费（办公、IT、差旅、培训等） 薪金及相关费用（工资、招聘等） 税费（营业税、房产税） 折旧 其他费用考虑（换租、运营公司管理费、代理公司酬金） 购物中心运营工程改造费支出 18 商业调整依据分析 19 NPI 增长和盈利 NPI (Yield) = 10% 5% 20% 净资产收入 (NPI) 资产投资价 (Cost) 10 10 10 100 200 50 确定商业项目的表现，清晰的利润指标 融资成本 资产升值 收益增值 当月预算与实际差异 预算/实际　 预算 实际 差异 保底租金 -195,465 物业管理费 14,664 提成租金 84,249 合计 -96,552 分析： 高于FMR: +20万 低于FMR ：-5.8万 晚于预算起租：-10万（ 提前撤场（包含逃场）：-2万 空铺：-8万（B1/B2：面积共：125.10sm） 提成租金：+35万(提成租金较高的租户： 到期租户新租/续租汇总 序号 商铺号 商铺名称 面积 (SM) 开始日期 上期租金 (元/平米/月) 预算 (元/平米/月) 签约租金 (元/平米/月) 与上期租金 比增长率 与预算比 增长率 1 13% 0% 2 25% 0% 3 44% 32% 4 22% 22% 5 51% 38% 6 -7% -7% 7 0% -7% 8 10% 1% 9 0% -20% 10 19% 10% 11 4% 4% 12 8% 8% 13 1% 1% 14 10% 5% 15