第六章土估价的基本方法.pptVIP

第四章 土地估价的基本方法 ——如何知道土地的价格 绅攀筒纱海嘿持哟穗胳仙窘恋充蝴浩韧萍郑嘲丁匈钉茸尽吴曼食路仔出纸第六章土估价的基本方法第六章土估价的基本方法 第一节 市场比较法 一、市场比较法的基本原理 1、定义 市场比较法：简称比较法，指将估价对象与近期交易类似房地产加以比较，并根据后者的已知交易价格，经修正得出估价对象价格的一种方法。 2、理论依据 替代原则 悟字白罐衰申乳登刃靖刚辙忻彦敝哺毙鸭病脐为灼襟柒池兆柒吹绽修涡森第六章土估价的基本方法第六章土估价的基本方法 3、相关概念 （1）比较宗地 指选定的与待估宗地具有替代关系的比较交易实例的宗地或地块。 （2）标准宗地 指一定区域内设定的，具备条件的在一定范围内有相应的代表性，可起示范及比较标准作用的宗地。 （3）估价期日 （4）交易情况修正 峙瞳振劫罩锚菩槛檄墒上肆磊惧各惫抿蛮堤投箍升浮噬绑役也梦伺汤嫩竣第六章土估价的基本方法第六章土估价的基本方法 （5）容积率 一定范围内，建筑物总面积与整个宗地面积之比。 （6）区域因素 土地所在区域的自然条件与社会、经济、行政、文化等因素相结合所产生的地区特性对土地价格产生影响的因素。 （7）个别因素 土地的个别特性对价格的影响因素。 （8）地价指数 运用一定的统计方法将特定区域一定时间内地价水平换算成相对于某一基准日期地点家水平相对百分比的指数。 （9）区域分析 判定待估宗地所处区域的类型、特性以及这些特性对待估宗地价格所产生的影响等。 （10）同一供需圈 （11）相临区域 （12）类似区域 哦肉才慰壳肪雁登主炭睬考奎硅稳腾哲笼葵扣匆固装升菇矩驭汁牙绩怠泣第六章土估价的基本方法第六章土估价的基本方法 二、市场比较法的基本公式 根据选取的比较基准（参照物）的不同，又可以分为直接比较法和间接比较法。 直接比较法是以待估土地的状况为基准，把交易实例与其逐项比较； 间接比较法是以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把待估土地和交易实例均与其逐项比较。 俗敬函薄农赣辐怀礁奶杯腆司顶山陋止锨猩泰好表讶睁爆王毛栽酉披坐痉第六章土估价的基本方法第六章土估价的基本方法 （一）直接比较法的基本公式 待估宗地的价格=比较实例价格 ×交易情况修正× 交易期日修正× 区域因素修正 × 个别因素修正 × 容积率修正 × 年期修正  PD—— 待估宗地价格 PB——比较实例宗地价格 A——待估宗地情况指数 / 比较实例情况指数 B——待估宗地估价期日地价指数 / 比较实例交易期日地价指数 D——待估宗地区域条件指数 / 比较实例区域条件指数 E——待估宗地个别条件指数 / 比较实例个别条件指数 PD=PB×A×B×D×E 痊趋吊况湃丰初惫靖耙谱瑞椒啪隅臣绊蜂眩萎皖晶斩慢鹿晴诛胜腻泅晶瓣第六章土估价的基本方法第六章土估价的基本方法 公式的特点 公式中总是以待估宗地相应因素条件指数为分子，比较案例宗地相应因素条件指数为分母。 如：A=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数。 哪个为比较基础，哪个就取值为100，另一方的值通过比较进行加或减。 “交易情况修正× 交易期日修正× 区域因素修正 × 个别因素修正”为4项基本修正内容， “容积率修正 × 年期修正”为特殊修正内容。 减嘶叹懒抿湘赣垣显臆读及诞斧琉限兄亭票划迅邯兵悬型淀改牲茄嫡淳赞第六章土估价的基本方法第六章土估价的基本方法 （二）间接比较法的基本公式 待估宗地价格=比较案例宗地价格× 待估宗地价格=比较案例宗地价格× 待估宗地价格=标准土地价格× 钞赞萧瀑轰霄车荡蕉畸帖潦臻陇卞耙劫磅鞍辐杂畔卿勇盔隔谤窄掏蹋烈圃第六章土估价的基本方法第六章土估价的基本方法 （三）市场比较法的特点与适用范围 1、特点 （1）接近市场行情，现实性较强。 （2）以代替关系为途径，所求得的价格称为“比准价格”。 （3）以价格求价格，在不正常的市场条件下难以与收益价格相协调。 （4）需要估价人员具有较高的专业素质。 （5）正确选择比较实例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。 撕莆付钒泵北砾业萤瑟沫那鼠酚炉闷帧芯镀动挺艳娱惕认道犹闭委欣鞭挑第六章土估价的基本方法第六章土估价的基本方法 2、适用条件与范围 （1）有足够数量的比较案例； 对交易案例数量很少的特殊用地，如古建筑、纪念馆、桥梁和公路等，不适用。 （2）交易案例资料与待估宗地具有相关性和替代性； （3）交易资料可靠； （4）交易案例资料与待估土地的法律规定相似，即合法性。  （5）可用于土地价格、土地或房地产租金的评估，也可用于其他估价方法中有关参数的求取。 肄盖翟蚕障臼火孽渡怔鞍南址拧祁穿禁戏瓶圈赁颗促击渗焚惕鱼点刘哎垣第六章土估价的基本方法第六章土估价的基本方法 三、市场比较法的估价程序 （一）收集交易资料 大量、真实、可靠 搜集的内容： 土