工程部运作手册改.doc

物业管理公司 工程部运作手册 目 录 第一节：工程部人员结构 第二节：管理范围 强电专业 空调专业 给排水专业 装修专业 弱电专业 第三节：岗位责任 总工程师 二、专业主管 三、文员 四、技工 第四节：工作内容及程序 强电专业 空调专业 给排水专业 弱电专业 土建专业 第五节：维修保养分配流程 第六节：人员调配流程 第七节：请修单流程 第八节：规章制度 安全保卫制度 消防工程管理制度 工程验收制度 设备维修制度 装修及施工管理制度 交接班制度 值班制度 报告制度 工具管理制度 巡检制度 材料领取制度 机房钥匙管理制度 机电设备房出入管理制度 事故处理制度 对讲机管理制度 宿舍管理制度 二次装修施工人员办证规定 二次装修喷淋和探头施工的监管规定 第九节：工程部“紧急应变措施” 水浸之处理程序 煤气之处理程序 电梯故障困人的处理程序 停电的处理程序 火警之处理程序 第十节：设备节能办法 第十一节：二次装修管理规定 客户装修守则 施工人员进场须知 施工安全协议书 工程部人员结构表 总工程师（1人） 文员（1人） 12人 13人 电气维修主管（1人） 综合维修主管（1人） 强电领班（1人） 强电技工 弱电技工 空调技工 给排水技工 万能工 （3人） （1人） （6人） （4人） （2人） 变电室 楼宇自控 （4人） （2人） 工程部编制人员共计27人 管理范围 工程部负责项目有：（1）对所有设备的日常运行管理。（2）对建筑物及所有机电设备的维护保养。（3）对楼宇未尽人之处提出整改方案。（4）对客户的装修工程方案审核，对施工进行监督管理。（5）对客户进行有偿服务。（6）为物业管理提供一切有关工程询问。 强电专业 1、负责整个楼宇变配电系统的日常运行、管理。 2、负责整个楼宇变配电系统的维修保养工作。 3、负责空调、冷水机组等动力电源、电机、控制柜的维修保养。 4、负责给排水专业所有动力电源、电机、控制柜的维修保养。 5、负责楼宇公共区域的照明维修。 6、负责楼宇临时供电的安排和计划。 7、负责提供节约电力的计划方案，并经批准后实施。 8、对系统不完善的地方提出整改方案，并经批准后实施。 9、负责电梯的维修、保养。 10．负责卷帘门的维修、保养。 11．为客户提供有偿服务。 空调专业 1、负责楼宇整个空调、采暖、通风系统的日常运行、管理 2、负责楼宇整个空调、采暖通风系统的维修保养。 3、负责空调、采暖、通风系统中，电机和控制柜的巡视工作，发现问题后及时报告电气维修班处理。 4、改善空调、采暖、通风系统的设计，使楼宇有一个良好舒适环境，同时最大限度节约能源。 5、为业主、客户提供有偿服务。 给排水专业 1、负责楼宇的供水系统、排水系统、消防给水系统、喷洒系统、雨淋系统的运行、维修、保养和故障检修。 2、负责楼宇所有卫生洁具的维修保养。 3、负责楼宇内所有机械的维修，如：手推车等。 4、负责水箱、水池及污水井、雨水井、化粪池等清理。 5、负责生活水水质处理。 6、为业主、租户提供有偿服务。 土建专业 负责楼宇内公共范围的天花、玻璃窗、墙、门等所有项目的修理、调整。 负责建筑结构方面的问题，例如渗漏、裂缝等修、整改。 负责公共范围内和物业公司的家具维修。 负责安排一些小五金件的维修和调整。 负责一些临时性的任务。 为业主、客户提供有偿服务。 弱电系统 负责公共应急广播系统、保安监控系统、综合布线系统、电话系统、有线电视系统、楼宇自控系统、消防自动报警系统的正常运行和维修、保养。 负责向业主、客户提供有偿服务。 第三节 岗位职责 总工程师 在总经理的领导下，制定计划，执行有关工程和能源管理的方针、原则、计划、规定和制度。 根据公司要求为楼宇所有系统和设备建立并保持有一个全面的维修、保养计划。 建立工程设备的运行和操作程序，确保工程设备的正常运行。 全面负责工程方面的节支运行，根据楼宇运行要求准备和调整工程部运行预算，并严格控制工程运行和维修费用。 跟踪、控制所有水、电、煤气、热力等能源消耗，分析消耗原因，担出整改办法，最大限度地节约能源。 负责工程部员工工作成绩的评估，并按有关规定给予奖惩。 负责建立健全部门培训计划，保证工程部员工掌