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第四章 土地等级调查 第一节 概 述 一、土地的质量与性状 土地质量是土地相对于特定用途表现(或可能表现)出效果的优良程度。土地质量总是与土地用途相关联的，其适宜的用途受土地本身的性状和环境条件的影响。 土地性状是指土地在自然、社会和经济等方面的性质与状态，是判断土地质量水平的依据。 土地性状指标，通常是土地的一些可度量或可测定的属性。 自然属性包括土壤、地形、地貌、水文、植被、气候等因素； 社会属性包括土地利用的现状、地理位置、交通条件、单位面积产量、城市设施、环境优劣度等因素。 二、土地等级评价 土地等级是反映土地质量与价值的重要标志。 土地等级评价，又叫土地分等定级，是指在特定的目的下，对土地的自然和经济属性进行综合鉴定并使鉴定结果等级化的工作。 土地分等定级是以土地质量状况为具体工作对象的。因此，它是衡量土地质量好坏的必要手段，也是土地管理的一项基础性工作。 第二节 土地性状调查 土地性状调查是指对土地性状指标的调查，包括土地自然属性及土地利用的社会经济属性的调查。 一、土地自然属性调查 (一) 地形地貌调查 主要应当查清地貌类型、地面坡度、坡向、绝对高度、相对高度等。 (二) 土壤调查 调查的项目主要是土壤质地、土层厚度及土层构造、土壤养分、土壤酸碱度和土壤侵蚀等。 (三) 农业气候调查 农业气候调查的主要内容为光照、热量、水分等要素。 (四) 植被调查　　主要查清植被群落、覆盖度、草层高度、产草量及利用程度等。 二、土地利用的社会经济属性调查 1.地理位置与交通条件 2.人口和劳动力 3.农业生产及农业生产环境条件 4.土地利用水平 5.地段形态特征  第三节 土地分等定级概述 一、城镇土地分等定级概述 (一)城镇土地等级体系 为正确反映土地质量的差异，土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。 城镇土地等反映城镇之间土地的地域差异。 城镇土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。 大城市 5～10级 中等城市 4～7级 小城市以下 3～5级 (二)城镇土地分等定级方法体系 主要有三种 : 多因素综合评定法 级差收益测定法 地价分区定级方法 1. 多因素综合评定法 多因素综合评定法是通过对城市土地在社会经济活动中所表现出的各种特征进行综合考虑，揭示市地的使用价值或价值及其在空间分布的差异性，划分土地级别的方法。 多因素综合评定法的指导思想是从影响市地使用价值或质量的原因着眼，采用由原因到结果，由投入到产出的思维方法。 即通过系统地、综合地分析各类因素和因子对土地的作用强度，推论土地在空间分布上的优劣差异。 多因素综合评定法 （1）繁华程度　（商服繁华影响度） （2）交通条件　（道路通达度、公交便捷度、对外交通使得便利度、路网密度） （3）基础设施　（生活设施完善度、公用设施完备度） （4）环境条件　（环境质量优劣度、文体设施影响度、绿地覆盖度、自然条件优越度） （5）人口状况　（人口密度） 采用间接评定参数体系设计和加权累加型公式。 　假定土地定级中选m个因素，每个因素包括n个因子，土地评价单元内某因素的评价值等于各因子分值的累加之和。即 多因素综合评定法 1、土地定级因素的选择；（影响大、覆盖面广、指标值有较大变化范围） 2、因素权重的确定；（以特尔菲法为例） 3、土地定级单元的划分；（划分的合理与否会影响土地级别界线位置） 4、定级因素作用分的计算； 5、总分值的计算与土地级别的初步划分； 6、级差收益的测算； 7、成果整理。 1、划分商服中心等级　（4级） 2、确定某级商服中心的规模指数 　　A）确定某级商服中心的经济指标实际值或平均值 ；（销售总额、总利润、单位面积销售额等） 　　B）确定全市最高级商服中心经济指标 ； 　　C）确定某级商服中心规模指数 3、计算某级商服中心作用分 　　　 　　　　　　为次一级中心规模指数；且最低级商服中心作用分等于最低级商服中心的规模指数； 4、确定综合规模指数；（当规模指数或所选经济指标不止一种时，商服中心的综合规模指数为各单项规模指数乘以各自权重后再求和） 　　　　 2. 级差收益测算评定法 级差收益测算评定法是通过级差收益确定土地级别的方法。 其指导思想是从土地的产出(企业利润)入手，认为土地级别