市场调研_昆明安宁沃新泉镇项目首次沟通会纪要.doc

首次沟通会纪要 Project Prophase Communication 项目名称： 昆明安宁温泉镇项目 项目编号： 项目经理： 任志君 执行时间：10.18-12.19 纪录整理（项目主笔）： 邵力刚 会议地点 安宁世纪天乐会议室 委托方出席（姓名及职务） 许董、文总（营销策划部）、杜总（董事长秘书）、魏总（工程部）、李总（前期部） 世联出席（姓名及职务） 郭九茹（项目负责人）、任志君（项目经理）、邵力刚（项目成员）、訾威（项目成员）、赵颖慧（项目成员）、袁小凡（项目成员） 会议目标： 建立工作关系，奠定良好的合作基础 确保工作走在正确的道路上 会议主要内容对客户需求、项目基本情况及世联市调计划的确认 陈述方 主要内容 陈述人 世联介绍 团队成员介绍 郭九茹 任志君 世联对客户目标的初步理解及确认 财务目标（价格、速度、回款、利润、周期等）：项目的财务目标重于形象，盈利为主要目标，项目首期必须盈利。 品牌形象：企业参与区域的规划与开发，有利于提高企业的影响力 政府及其他相关利益群体目标：政府要求项目必须开发国际会议中心，高尔夫必须建设带动旅游产业发展。通过项目需要提高当地资源的知名度，并使得政府、公司及当地居民获得相关利益。 持续开发（后续拿地）： 社会效益 启动目标（以小博大、平开高走等） 各物业的作用 哪些目标是不可变的，哪些目标是可以探讨的 其它 世联对客户需求的初步理解及确认 １、我方对项目客户定位的理解： 客户主要包括：a、昆明本地客户；b、云南省客户（养老性客户）；c、云南省之外或者国际客户（养老型客户） ２、项目价值定位： 我们的核心资源：温泉对项目价值的提升；高尔夫球场对客户的吸引力（昆明高尔夫市场紧张，客户资源比较多，客户对项目的认知度会升高）； ３、项目的发展策略 世联对项目的初步理解及技术思路 项目基本情况：安宁市为昆明的五区四市一线，为昆明的卫星城市，安宁距离昆明38公里，最早定位为工业城市，现在随着云南旅游二次创业，安宁将转型为旅游城市。地块位于安宁市温泉镇，温泉以前受到市场的认知，后来，由于周边旅游景点的发展，温泉镇逐渐被人们冷落，因此温泉镇逐渐退步。项目面积约9600亩，成都到昆明的铁路，经过地块，地块南部5678亩，地块北部4000亩。铁路沿线南部为1号高尔夫地块，铁路北部为2号高尔夫地块。地块南部5678亩地块东侧1200亩地块为房地产开发和国际中心开发为主。根据客户需求项目的高尔夫地块一定要作，除去高尔夫面积和其他不可用地的面积之外，还剩下1200亩地块用于国际会议中心和房地产住宅开发。1200亩地块中，其中667亩地块已经在政府网上公示，这个地块作为住宅项目开发。国际会议中心开发位置上，放置在项目地块的西南角地块，开发时机上，在住宅项目开发之后。项目定在明年5月份开盘，与项目组工作同时进行的包括其他咨询公司与规划院。 项目限制条件：项目不定义为旅游地产，目标为开发高档楼盘。客户主要定位在昆明客户和本地客户为主；对于昆明之外的云南省的养老型客户不报有太大的期望。项目不期望像普通的旅游城市那样人员流动很大，人气很强，而是希望整个项目的定位希望客户都是开宝马客户。客户所有股东公司的注册资金为1.６亿，期望项目滚动开发。因此，对于云南本地居民高档置业的需求是否足够支撑项目的开发，与较低的前期对于高尔夫建设的资金投入，是否能够吸引高端定位的人群成为项目研究的重点。 项目界定：。 技术思路 其他 工作阶段划分及工作时间安排 10月18日开始市场调研，调研时间为一周，补充调研2-3天。报告撰写时间一个月，12月4日进行公司评审。 市场调研计划，包括策略目标、主要内容、人员时间安排 调研主要包括三部分：当地竞争楼盘调研（低密度别墅市场）；昆明市高尔夫会所别墅、会议中心和安宁温泉资源的调研；昆明市和安宁市政府和专业人士访谈，以及当地目标客户人群访谈。 人员由战略组和住宅组构成 需要客户协助解决的事项 双方互动 旨在了解客户对项目及城市的看法 客户对城市的理解 客户对项目所在区域的理解 安宁原来定位工业城市，后来值云南旅游二次创业，因此定位安宁为旅游小镇城市，政府希望通过国际会议中心和高尔夫球场来提升整个城市在昆明以及云南中的地位。 客户对市场的理解（包括产品、客户、竞争项目等） 产品：项目在打造精品项目的前提下，总价不一定要高，对项目的总价可以定在３