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新人培训教材 ; I9 ^, n8 \4 T* g+ k; E% D! u% \, h/ X; e J x% [) C1 \第一章 房地产基本知识介绍 - f, q8 \* O q- W u0 \ D7 F T3 p. q$ k0 A% w3 `7 p从今天起，你的一言一行不单单只代表你自己，你所展现在客户或同行面前的是整个物业和本公司的形象，所以你要以一个房地产高素质专业人员来要求自己，特别对一个新进入行的新人来讲，专业知识的学习由其重要，了解专业常识是你成为专家的第一步。 9 F* Q) c9 W5 h; ?4 r: X `4 y) y( |, N??O( T第一节 专业名词术语 / ]% N??o/ S; C??D( N: j. ^0 U; k3 X# r% f1、房地产可分为： ! s: @9 ]??l$ x1 k. P/ f(1)一级市场指被国家垄断的土地市场，发展商从国家手中取得的土地，称之为一级市场。 4 d( g+ y7 H+ Z5 g; r(2)二级市场：发展商在所取得土地上盖起的房子，第一次出售、出租，称之为二级市场。 # T6 J$ t D( v% ?. n* t8 u(3) 三级市场：卖给个人后的再次转卖、出租及抵押。 ; q7 k) f( C6 ~??t??s5 J4 H2、生地，只是一块土地，未达到可盖房的要求（水、电、煤都没有）。 4 @7 b) x* W( O3、熟地，达到三通一平的称为熟地，三通一平只是达到施工要求。 0 W$ O9 g??L0 W( D4、何为“三通一平” 2 E; x$ E+ `, `/ e! G“三通”指通电、通水、通路，“一平”指土地平整。 4 \/ n$ l, y; g# F4 x$ c*5、何为“七通一平” * j6 g! S4 {6 y { I* N8 { a达到了人口居住的要求，“七通”是指通电、通水、通煤气、通电讯、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。 0 Y! b2 a+ L$ h0 I6、什么是内销房、外销房、平价房 z5 i* a _) J??h/ J+ }内销房、外销房的根本区别在于土地的特质。 ??u! m% D. @! [4 A0 Z7 x, _(1)外销房的土地是批租或出让的，是按照容积率来计算楼面价的，针对的客源是外籍人士、港澳台或本地人，土地是有年限的。 2 v$ Y% `: U+ ^* A( H! ~(2)内销房的土地是没有所限的，针对的客源是本地人或外地人。从98年开始内销房也实行土地批租，一般来讲批租的住宅土地年限为70年，内销房的类型有外资内销、内资内销、高标准内销（侨汇房）。 $ y9 n3 P5 Q: k* l, k*(3)平价房，土地便宜，价格便宜，政府用来解决特困户，五年不准上市交易。 : W6 D; R0 Y% I上述三类住宅房2001年8月1日起统一土地年限为70年并取消内外销等交易对象限制。 $ a6 l- [, _0 q* x$ c5 q3 \, p7、计算公式： , s: L# y Q! D) l4 W容积率：总建筑面积/土地面积 + V4 D! K% f4 t) p建筑密度：建筑占地面积/土地面积 × 100% 7 j; Z! B* t5 V. R绿化率：总绿化面积/土地面积× 100% * J- e1 q. V0 Q??{5 }??a集中绿化率：集中绿化面积/土地面积× 100% * o/ q2 w5 O2 O4 P( Y( [ \9 C得房率：套内建筑面积/建筑面积× 100% ??o; e( R d9 t, b7 D$ L建筑面积=套内建筑面积 + 公共分摊面积=套内建筑面积×分摊系数 ! Y, _$ s( w! r* G9 F. p公共分摊面积包括：小公共面积（所处的楼层的公共面积）和大公共面积（底层的大堂、设备层）。 2 M2 p/ e5 C+ J! u U套内建筑面积 = 关门面积+套内墙体面积+分割墙体面积/2  _) b9 b. ? F, ?+ `=建筑面积/分摊系数 ) g4 d d0 [1 }9 N- N: E6 t封闭式阳台：面积计算100% ) ?$ j; |$ q+ k* m# h敞开式阳台：面积计算50% , W: j% d1 D2 I6 d??W: J @阁楼、露台，一楼花园，一般赠送 % c??l/ _/ b* C! g z b1 S住宅交付时的要求 ( {% q8 J* A3 \. I% `1 {(1) 交付使用许可证，入住许可证 $ C h$ A! ]% T0 J( o(2) 质量保证书 : Y0 g9 [ G) M r U, v(3) 产品使用说明书 , l: _. k ]# i4 `6