项目swot分析及核心中价值研判.docVIP

[ 第二部分 项目SWOT分析及核心价值研判 ] 一、项目基本情况分析 1、项目区位 项目位于江宁大学城核心区，东侧为大学城景观大道龙眠大道，南侧为格致路接大学城商业中心，西侧为行知路接绿色生态公园，西南侧为江宁体育中心，方山旅游名胜区与项目毗邻，北侧为凤水路接一天然水库。 北侧学五路 东侧龙眠大道 南侧格致路 西侧知行路 2、项目现状 项目总占地465.4母，建设用地29 7.1亩，配套教育用地20.4亩，代征的景观及绿化用地147.9亩，项目容积率1.2，总建筑面积约23.8万平方米（不含地下室），项目分三期开发，建筑产品有垒加、联排住宅和8-12层小高层住宅。现为一空地。整体地势基本平坦，其地表被杂草及芦苇所覆盖，现场目前正在平整场地，施工人员为后期挖土方做准备。 从南侧看本地块 从北侧看本地块 3、项目交通 项目周边路网畅通，交通便捷，东侧为大学城景观大道轴龙眠大道，南侧为格致路，西侧是知行 路，2009年底通车的宁杭高速江宁科学园立交出入口距本项目2.5公里，2009年通车的地铁一号线 南延线的城东站距本项目2.5公里，规划中的地铁3号线轻轨；已经投入运营的公交“大同线”（大学城至同曦名城）、“大金线”（大学城至南京火车站）、“南广线”（广电学院至南京火车站）、“大月线”（大学城至21世纪假日花园后门）等公交线在项目边均设有站点。 项目附近公交站台 4、教育资源 江宁大学城核心中央，周边10所南京高校（见市场部分第58页高校分布图）。 5、社会资源 ■ 江宁大学城商贸中心，定位为江宁大学城商业中心配套，满足未来周边住户的生活； ■ 江宁体育中心，省体育训练基地，举办大型体育赛事，未来周边住户体育锻练，丰富周边住户体育文化生活； ■ 周边10所高校，将给本项目带来人文气息和高素质社区形象的提升； ■ 规划中的地铁南延线城东站，三甲医院，图书馆，四星级宾馆等，完备城市功能； ■ 二环路穿越，天印景观大道与苜蓿园大街无缝对接。 6、资源整合 ■ 区位环境：大学城，核心中央生活区（ULD） ； ■ 人文环境：10所高校聚集，15万高素质知识人才群落，浓郁的人文环境； ■ 景观环境：毗邻方山旅游名胜地，天然水库，景观大道，空气怡人，风光无限； ■ 配套环境： （1）：体育运动：江宁体育中心、省体育训练基地； （2）、商业服务：江宁大学城商贸中心、规划中的三甲医院，四星级宾馆等， （3）、文化服务：规划中的图书馆； （4）、交通服务：数十条公交线路； 规划中的地铁1号线南延线，规划中的3号线轻轨终点 二、项目SWOT分析 1、优势 (strength) ■ 项目地处新兴的大学城板块，大学城，核心中央生活区（ULD），未来发展潜力不可小觑； ■ 10所高校聚集，15万高素质知识人才群落，浓郁的人文环境不要替代； ■ 项目地块方正，易于内部景观布局和建筑排布，最大化合理利用土地；地块内部不存在拆迁，便于工程进度的顺利开展； ■ 周边方山、秦淮河、天然水库、景观大道等优美的自然环境； ■ 完备的城市功能（江宁大学城商贸中心、江宁体育中心、三甲医院、图书馆、四星级酒店） ■ 规划中的地铁南延线（城东站）2009年开通，距新街口30分钟车程； ■ 低容积率，叠加、联排别墅级， 舒适、优质人文社区； ■ 规划先进，建筑风格独特，户型配比符合市场主流要求； ■ 代征用地为景观及绿化用地，三大湖景提升社区内部环境； ■ 开发公司上市背景，实力雄厚； 2、劣势 (weakness) ■ 江宁大学城板块概念初步形成，现正处于开发建设阶段，板块整体形象及知名度与影响力尚有待提高； ■ 目前项目周边生活配套设施尚不完善，生活配套缺乏，居住氛围淡薄； ■ 日常交通出行缺乏便利性； ■ 四周临城市道路，可能会带来一定的噪音、灰尘污染； ■ 市政道路从地块穿过，影响景观资源的利用； 3、机会点 (opportunity) ■ 伴随着地铁一号南延线09年通车，标志着江宁已融入南京主城，成为消费者置业热土； ■ 板块内各项市政设施建设的推进，也可以提高板块的竞争优势； ■ 开发企业大手笔、高起点规划，着力将本项目建成板块内标杆性楼盘，有利于增强项目品质； ■ 作