2008年南京大观·天地MALL项目案例研究报告【精品资料】.docVIP

大观·天地MALL项目 案例研究报告 目录 第一部分：市场篇 3 一、南京市整体商圈结构 3 二、整体商业市场环境研究 7 三、案例商业环境分析 11 四、竞争项目分析 15 第二部分：项目篇 20 一、项目概况 21 二、项目定位 24 三、业态组合及规划解读 26 四、营销推广分析 29 附录 34 第一部分：市场篇 南京市整体商圈结构 整体商业环境研究 案例商业环境分析 竞争项目分析 一、南京市整体商圈结构 ——竞争经营策略、市场开拓的重要条件 商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围 核心商圈 核心商圈是离商店最近、顾客密度最高的区域，它约占该经济区域顾客总数的45%-60%。 南京市核心商圈是新街口中心商圈，如最早行成雏形的新街口中央商圈区，以“新百”、“东方百货”“中央”、“金陵百货”“金鹰百货”等一批大型百货商店为主体，以及影响力远及周边地区的“苏宁”、家电商场等大型家电专业商场加盟，因而成为消费者购买中高档商品、大件商品首选的商业区。新街口不到1平方公里之地，聚集了近700多家商店，其中超1万平方米的商场就达20多家。目前新街口商圈业态大多数都是综合性大型百货商场为主，日均客流量达三四十万人次，节假日日均最高客流量达60万人次。就节假日的客流量而言，已达到国际一流商业街区日均客流量50万～70万以上水准，成为人们购物、旅游、休闲、娱乐的好场所 以夫子庙商业片区为核心，以中华路、建康路、平江府路、长乐路等商业街为四沿的城南商贸圈，占地面积0.6平方公里，经营面积约10万平方米,经营店家近800个。 依托全国著名的风景点－夫子庙带来的大量中外游客，夫子庙商圈内的人流量大，但整体消费在中低档次，而且主要消费群是外来人口。商家的业态以具有地方特色的餐饮、小吃、古玩为主。 区域较高档次的消费以餐饮为主，近年来青年品牌流行服饰发展较快。 中央门商圈 位于南京火车站和汽车站的交汇处，有着南京百货零售业三大巨头之一的南京商厦，省内最大的2个小商品批发市场──金桥市场、玉桥市场，加上家乐福、苏果、易初莲花等超市配套，中央门商业区是城北及过境旅客购物的另一个集中区域。 边缘商圈 边缘商圈是指位于次级商圈外围的商业区。一般来讲，边缘商圈的商家密度较小，其商业适合经营挑选性不强的商品，中低档次水平，一般为周边人群提供便利服务，其拥有顾客最为分散，大都为偶然性、机遇性消费的顾客。 边缘商圈的划定比较多，现列举几个具代表性的边缘商圈：大桥南路边缘商圈、草场门边缘商圈、常府街边缘商圈等。 大桥南路边缘商圈 大桥南路边缘商圈的兴起原因主要是家乐福的加入，带动了本片区商业的飞速发展，本片区的消费客群主要是学生、周边小区居民及少部分江北消费人群。 草场门边缘商圈 草场门边缘商圈位处河西龙江板块，各方面规划配套比较成熟和相对稳定，现有商业主要的消费群体是周边的居民。 常府街边缘商圈 常府街边缘商圈是南京老商业区，本片区形成时间较长，但本片区的形成是依仗着南京老居民区的居民，消费群体是周边的居民。 特色商业街 特色商业街是一种特色商业服务，为供给特殊需求和特定人群的，一般来讲，其商业针对性很强，消费人群较为特定。 珠江路是南京特色商业街的代表，珠江路电脑、数码设备等新兴电子信息商品强化了其特色独立商业街的地位。 太平南路珠宝首饰商圈，也是南京较有代表性的特色商业街，本商圈主要经营珠宝黄金饰品，在全市的黄金市场中占有大部分的份额。 南京1912，是由17幢民国风格建筑及“共和”“博爱”“新世纪”“太平洋”4个街心广场组成，总面积近4万平方米，目前共分为西区、北区以及四大休闲广场。主要以经营酒吧、餐饮、茶社为主。运用深厚的历史文化底蕴，大打文化牌，主题式功能区域划分明确。 大明路汽车及配件独立商业街； 长虹路副食品批发独立商业街； 江东北路家具专卖独立商业街； 丹凤街通信用品销售独立商业街。 南京市商圈划分及对比： 商圈 区域 商圈 范围（约） k㎡ 商业营业面积（约）㎡ 日人 流量（约） 高峰日人流量（约） 特　　点 核心商圈 新街口 1 40万 60万 140万 多年来龙头旺地，外　　　地客流量60% 次级商圈 湖南路 1.4 23万 35万 90万 人气散而不聚，发展较为缓慢，目前是南京“第二商业圈” 中央门 0.11 18万 10万 30万 客流量依托车站，服饰和日用品为主 夫子庙 0.7 15万 12万 50万 传统民俗文化聚散地，市场发展依托旅游业 边缘商圈 大桥 南路 6 8万 6万 12万 以家乐福为龙头带动了周边的发展 草场门 6 6万 5万 10万 商