福州美林水都策划案范本.doc

华盛集团 房地产项目全案策划 目 录 第一部分：项目概况 总体概述 现状分析 市政配套情况 项目基本参数 第二部分：市场调研及结论 一、2003年福州住宅供需市场分析 二、2004年福州住宅市场预测 三、江南水都周边市场调研 四、结论 第三部分：分期项目规划指标分析及相关基础配套设施建设标准 规划原则 规划指标分析 相关基础配套建设标准 结论 第四部分：项目定位建议 总体市场定位 目标客户群定位分析 产品定位分析 价格定位分析 成本定位建议 第五部分：项目进度建议 规划设计计划 施工计划 工程款拨付进度 第六部分：项目效益预测 销售计划 财务评价 损益表 第七部分：附件 第一部分：项目概况 总体概述： 美林水都二期江南水都项目东南，总用地面积303.45亩，总建筑面积350500m2，南临金山生活区七期（金港居住区）、西、北分别接江南水都项目的中学及水都四期规划用地，东临福州市原林产品市场。美林水都二期包括二期住宅、配套幼儿园一所、小学一所及二期商业配套（即2号商业用地及3号商业用地，具体见附图）；其中3号商业用地21.75亩（建筑面积29000 m2）因考虑市场条件，开发时间暂缓，小学暂用水都一期配套小学暂不考虑建设。 现状分析（场地条件） 场地为滩涂围垦的新增土地，现场地内无任何建筑物，无拆迁量。 场地地势低洼，现状标高平均在5.6~6.7m，新建闽江大道路面标高为 10.3~11.0m，平均高差约为4.0~5.0m，土方填方量大。 场地内现无河道系统，需规划建设并与规划中的主河道相通，形成循环 系统。 市政配套状况 （一）、交通状况 南面闽江大道（聚龙路）已全线开通，二环三期工程（工业路至白湖亭段）也已全面开工，其中连接西二环的闽江五桥基本建成，预计2004年元旦可投入使用。 （二）、商服设施 周边有金山文体中心、榕城广场、南江滨公园及南江滨休闲带，西侧有居委会、派出所、水都一期项目的社区邻里商业中心（五桥西侧）及东侧二期项目社区配套的商业休闲带。 （三）、文教设施 美林水都项目目前正在筹建的配套中、小学（预计2005年投入使用）及与二期住宅项目同步建设的配套幼儿园。周边目前已投入使用的有金山中学、金山小学、马榕小学。 （四）、基本参数 参数表： 总占地面积： 249.3亩（303.45亩） 其中：住宅用地 232．05亩 商业用地 2号商住用地 12亩 3号商业用地 （21.75亩） （开发时间暂缓） 配套： 小学 （32.4亩） 暂不考虑建设 幼儿园 5.25亩 总建筑面积： 312860（350500m2） 地上 其中：住宅 303850m2 商业 底层商业 6910 m2 底层短进深，估算 3号商业用地 （29000 m2） （开发时间暂缓） 配套 小学 （8640 m2） 暂不考虑建设 幼儿园 2100 m2 地下总建筑面积： 46867 m2 具体见第四部分：地下室定位 平均容积率（含配套）： 1．733 平均容积率（不含配套）： 1．917 (注：以上数据以最终施工图为准，) 第二部分：市场调研及结论 一、2003年福州住宅供需市场分析 （一）、住宅供应市场2003年福州供应市场总体趋势 福州市房地产业自1998年以来，在国民经济持续增长及福州“东扩南进”城市化战略实施形势带动下，市场日趋兴旺a、可售住宅面积总量供应持续增长。 2003年上半年商品房预售批准项目115个，比去年同期100个增加了15%；可售面积239万平方米，比去年同期增加39.4%从供给结构来看，住宅166.7万平方米，占69.75%；商业用房22.13万平方米，占9.26%；写字楼16.64万平方米，占3.56%；车库车位10.4万平方米，占4.35%。 b、房价仍保持稳中有升的态势 1999-2003年福州市住宅价格比增情况表 年份比 2000年/1999年 2001年/2000年 2002年/2001年 2003年/2002年 比较 要素 价格比 （元/元） 价格比增（%） 价格比 （元/元） 价格比增（%） 价格比 （元/元） 价格比增（%） 价格比 （元/元） 价格比增（%） 住 宅 2496/2410 3.57 2606/2496 4.41 2692/2606 3.3 2780/2692 3.27 注：上表2003年的数据截止本年度8月份的均值，其他年份的数据采用全年均值。 从上表可看出1999年以来福州市区商品平均交易价格、平均价格的变化，五年来，商品住宅始终保持平稳上升（年均%涨幅）的变化趋势c、土地供应量进一步扩大，住宅的可持续发展能力加强 2002年5月以来，福州市采取了经营土地使