物业法讲演稿.pptVIP

最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务纠纷案件司法解释及重温相关法律知识 蔡 剑 2010年初秋于扬州 本讲座主要内容 ●与物业服务、两部司法解释相关的几个法律概念 ●《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》主要内容及常见物业服务纠纷分析 ●《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权适用法律若干问题的解释》主要内容  必须厘清的几个基本概念 （一）重温“法治” （二）合同与合同法（保管、委托） （三）物业服务法律关系的性质分析： （四）建筑物区分所有权概述 （五）关于司法解释 （六）两部司法解释出台之意义 （七）《物权法》简介 （一）重温“法治”——杜周等人眼中的“法” ●杜周：皇帝的心思就是法律 ●苏格拉底：对法律绝对遵从 ●亚里斯多德——“法治： 好法、被遵守” 物业服务人员必须要树立“法治”观念 ●摆正位置 ●以服务为中心 ●依法管理 （二）合同与合同法 1、合同概述 （1）合同的定义 ●广义：泛指一切发生权利义务关系的协议 ●狭义：平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、 终止民事权利义务关系的协议，也叫债权合同。 （2）合同的种类： 不同的分类标准有不同的分类结果 按照名称是否为《合同法》所赋予，分为 ●有名合同：买卖合同、运输合同，等15种 ●无名合同：物业合同、雇佣合同，等等等等。 （3）合同的法律效力： “依法成立的合同，自成立时生效。”（《合同法》第44条） 2、《合同法》的结构、法律适用及基本原则： ●全国人民代表大会颁布实施的基本法 ●总则：合同的一般制度：成立、效力、履行、违约责任等 ●分则：各种有名合同具体法律规定 ●附则：1999年10月1日起施行。以前颁布的三个合同法废止。 ●法律适用：有名合同照章实用；无名合同参照适用。 ●基本原则：平等、自由、公平、诚实信用 3、保管合同的成立要件 ● 主体合格 ● 意思表示一致 ● 交付保管物 ——小区业主电动车被盗，责任？ 4、委托合同的特征 ● 建立在委托人与受托人相互信任基础上的 　　 ● 委托合同的标的是处理委托事务 ● 受托人以委托人的名义和费用处理委托事务 　　 ● 可以是有偿的，也可以是无偿的 （三）物业服务法律关系 的性质分析 物业服务法律关系，既不是委托关系，也不是保管关系，而是一种混合型合同关系。 （四）关于司法解释 ●司法解释的定义——在我国，司法解释是立法机关授予最高人民法院和最高人民检察院在审判过程中和检察过程中适用法律问题所作出的具有法律效力的阐释和说明。 ●司法解释的重要性——“宜粗不宜细”的立法方针、有限的法条不能规范无限的社会、法制统一的需要 ●司法解释的效力——普遍适用 ●司法解释常用法律术语——：“解释”、“规定”、“批复”、“决定” （五）建筑物区分所有权概述 ● 定义——根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所 有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一 所有人享有对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权以及对共育 部分享有管理权的复合权利。建筑物区分所有权，是指在同一栋建筑 物上存在多个所有权的情形。这种状况，主要是现代社会大量高层或 多层楼房的出现带来的。我国改革开放以来，住房制度的改革，大量 商品房的出现，在城市已形成了很多的住宅小区，业主的建筑物区分 所有权已经成为私人不动产物权中的重要内容。 ● 权利构成： （1）业主对建筑物内的专有部分享有所有权；(区别于所有权) （2）业主对专有部分以外的部分享有共有的权利； （3）业主对共有部分享有共同管理的权利。 ●建筑区区分所有权与传统所有权之间的区别 1、产生的时间不同。 前者基于法律的产生而产生，而后者是基于城市的产生而萌芽。城 市的产生使得围绕一栋建筑物产生了不同的所有权； 2、产生的基础不同。 前者基于人的存在；后者基于对建筑物所有权的区分。 3、客体不同 前者既包括动产也包括不动产，而后者仅指不动产。 4、权利构成不同 前者是单一的所有权，后者是一种复合物权。 （六）两部司法解释出台的意义 ——培训班为何要开课专门介绍？ 两部司法解释涉及到的若干热点、难点问题 业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、面积人数的计算方法、业 主权利义务的范围、车位车库纠纷的处理、业主自治重大事项的范围、住改商 纠纷的处理、利害关系业主的认定、业主撤销权的行使以及业主知情权的保护 等；物业服务合同对业主的 约束力及效力、物业服务企业的违约责任承