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物业管理基本制度与政策 第一章 物业管理概述 （一）物业管理定义的理解 1 .物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动 2 .物业管理活动的基础是物业服务合同 3 .物业管理的内容是对物业进行维修，养护，管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护 （二）《物业管理条例》调整的范围 1 .《条例》既调整住宅物业的物业管理活动， 也调整非住宅物业的物业管理活动 2 .《条例》的适用范围，既包括城市，也涵 盖乡村 三）物业管理的市场化特征 1.房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变 2.多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应 3.物业管理活动应当遵循市场原则 4.非市场性的房屋管理不属于物业管理 二 .物业管理的特征 （一）社会化:物业的所有权人要到社会上去选 聘物业服务企业;物业服务企业要到社会上去 寻找可以代管的物业 （二）专业化:专业的人员配备,专门的组织机构 专门的管理工具设备;科学规范的管理措施和 工作程序;现代管理科学和先进维修养护技术 （三）市场化:通过竞争和商品经营方式实现的 商业行为就是市场化.双向选择等价有偿是市 场化的集中体现. 第二节 我国物业管理的产生和发展 一.我国物业管理的产生 随着住房商品化的深入开展，如何管理好新建住宅小区和各类商品房屋，既是广大群众的迫切要求，也是在新形势下摆在房地产主管部门面前的紧迫任务。 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的公司—深圳市物业管理公司挂牌成立。随后，南方一些沿海城市也相继成立物业管理公司 二 .我国物业管理的发展 我国第一家专业化物业管理公司成立，标志着我国在物业管理道路上迈出了第一步。1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳市经济特区住宅小区物业管理条例》，以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。建设部在总结深圳和广州经验的基础上，于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化，专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。”该办法颁布后，各地开始把物业管理作为城市管理体制的重大改革事项来着手推行。 早在1993年，深圳市就开始积极探索物业管理招投标制度。1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招投标制度和经验。从1995年开始，建设部还在全国开展了城市物业管理优秀示范小区和优秀市长的表彰活动，激发了各地提高物业管理水平的热情，创建了一批又一批“全国物业管理优秀示范小区”，取得了丰硕的成果。2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。 实践证明，物业管理已在房地产业和其他服务业相结合的基础上，发展成为与我国社会，经济协调发展，与广大人民生活，工作息息相关的一个新兴行业。 三 .物业管理在社会经济中的地位和作用 （一）实施物业管理有利于促进经济增长 （二）实施物业管理有利于提高人民群众 居住质量 （三）实施物业管理有利于增加就业 （四）实施物业管理有利于维护社区稳定 （五）实施物业管理有利于推动房地产业 的良性发展 第三节 《物业管理条例》 一.《条例》的立法过程 （一）收集有关资料，了解国内外物业管理的 立法情况 （二）开展立法调研，掌握第一手材料 （三）进行专家论证，研讨立法中的难点问题 （四）广泛征求意见，以求彰显民意 二 .《条例》的指导思想和立法原则 《条例》的立法指导思想，主要表现在以下三个方面，一是保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务与被服务的关系；三是强调业主与物业管理企业通过公平，公开和协商方式处理物业管理事项。 《条例》在立法过程中主要遵循以下 几个基本原则 （一）物业管理权利和财产权利相对应的原则 （二）维护全体业主合法权益的原则 （三）现实性与前瞻性有机结合的原则 三.《条例》创设的法律制度 （一）七项基本制度 1 .业主大会制度 2 .业主公约制度 3 .前期物业管理招投标制度 4 .物业承接查验制度 5 .物业管理企业资质管理制度 6 .物业管理从业人员职业资格制度 7 .住宅专项维修资金制度 （二）涉及的几个方面 1 .尊