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房地产开发企业城市进入理论研究与应用体系 中国指数研究院 2011年04月 一、城市进入研究背景 一、城市进入研究背景 一、城市进入研究背景 ——城市进入不仅仅是投资行为，更是战略行为 城市战略进入差异将是新形势下开发企业未来较量的关键，是企业成长速度的决定性因素之一 城市战略进入应试图谋求城市与企业的契合 城市进入必须在效益和效率之间取得最佳平衡 城市战略做到“天时、地利、人和”（时机、城市、企业） 投资拓展部门与战略发展部门协同关系 投资拓展部门应更深刻的影响企业区域发展战略 一、城市进入研究背景 房地产开发城市进入通俗理论 路牌广告定律：作为地产业附属的地产广告业与地产业的发展是正关联的。城市中路牌地产广告越多，代表该区域地产业越繁荣。与这一定律关联的还有装修公司的广告多少、装修公司的发展程度。 电线杆干净定律：指马路上电线杆或围墙等被小广告乱张贴侵占的程度。即城市房地产潜力与电线杆干净程度成反比。 大排面定律：即一个楼盘合理的均价，是这个楼盘半径500米内小吃店里一碗排骨面价格的1000倍。如果大排档上卖的“大排面”一碗4元钱，那么这个地方标准的房地产价格就应该是4000元/m2，如果该区域面价是5元钱一碗，而附近的房价只是3000元/m2，则该区域和城市具有开发投资价值，反之，不具投资价值。 酒店发票定律：一个地区的高档酒店里面不拿发票的人越多，说明该地区白领消费能力越强，因而适合房地产开发投资。 一、城市进入研究背景 流水线广告定律 ：在排除楼盘已经进入绝对的尾盘期，开发商急于获取最后利润的情况下，如果区域或城市中多数楼盘广告不顾繁简地出现户型、总价甚至折扣方式时，说明该区域楼市已经出现滞销，暂不建议进入。 客厅定律：指步行10分钟内小吃店和咖啡厅的数目，反映生活便利度和配套成熟度的定律。一般来说该区域或城市一定范围内的小吃店和咖啡厅数量越多，则该城市值得进入。 酒店价格定律：酒店价格与房价成正比。即如果一个城市的酒店价格处于上涨，通常该地区和城市的房价也在上涨，因而适合房地产企业进入。 一、城市进入研究背景 BCG波士顿——小城市潜在消费者总数将大大超过主要大城市和沿海地带 未来10年，中国大城市中产阶级及富裕消费者将增加6000万，而小城市的同类消费者将增加到2亿。 与大城市相比，小城市中产富裕消费者将有更多的自由支配收入。 与大城市相比，小城市中产富裕消费者将有更强大的潜在购买力。 与大城市相比，小城市中产富裕消费者将更关注健康。 与大城市相比，小城市中产富裕消费者将更信赖品牌，但并非国际知名品牌。 与大城市相比，小城市中产富裕消费者将拥有更迅速的购买决定。 一、城市进入研究背景 五台智库——哈长、闽东南、中原、长江中游和成渝将成为中国经济新的增长极 一、城市进入研究背景 世联 从人口流动关注观察投资机会，看好高铁沿线城市 长三角、环渤海和未来人口集聚地武汉、重庆都有机会 一线城市商业地产发展依然看好 鹏欣 关注二三线城市，整体上北方机会多于南方机会 结合当地政府的旧城改造项目，重点做综合类，住宅是其中的一部分 珠江地产 积极关注上海为中心的长三角市场 产品倾向于酒店式公寓、SOHO物业 汤臣 关注上海近、远郊和二线城市市场 未来企业以高端为主，寻求中高端机会 一、城市进入研究背景 保集 已开始进入金华、扬州等二三线城市，正在关注南昌、天津等城市 在政策调控期内关注低价拿地机 景瑞 重点关注三线城市消费习惯突然转到房地产上的城市 看好人口规模在200万以上城市，认为房地产市场还是会增长甚至翻番 和记黄埔 坚持在一线城市走高端路线，不排除在二三线城市偶然拿地的可能 保持稳健的风格和节奏，不轻易受市场和政策影响改变拿地思路和方向 一、城市进入研究背景——企业长三角布局 万科 持续加大长三角扩张力度，目前长三角的业务占总体业务的比重超过三成 从点带线再到面逐步发展，已经辐射到温州、嘉兴等数十个三线城市 作为长三角的龙头城市，上海始在长三角战略布局的地位继续稳固 一、城市进入研究背景——企业长三角布局 中海 继续在上海深耕，偏向于精品路线 重点布局区域核心城市,呈点状而非面状发展 一、城市进入研究背景——企业长三角布局 世茂 10余年来，已进入长三角13个城市，已形成了上海、杭州双核模式 一二三线城市广泛布局，扩张迅速 项目的选择上以大体量、综合项目居多 一、城市进入研究背景——企业长三角布局 招商 以上海、南京、苏州的散点格局,未形成明显的上海中心 区域扩张速度相对保守 在长三角地区的土地储备不多，基本保持了每年拿地1-2块的速度 一、城市进入研究背景——企业长三角布局 华润 在长三角布局较晚，多数城市还处于投入期，销售额波动较大 2002