楼盘推广工作计划表.doc

【和声机构策划案】 绿城·丽江公寓营销策划书 Hosn Organization 2007-12-17 第一部分 市场分析 （一）项目市场分析 1、房地产宏观市场 据国家统计局数据表明，2007年前三个季度，七十个大中城市房屋销售价值累计平均上涨6.7%，其中第一季度上涨5.6%，第二季度上涨6.3%，第三季度上涨8.2%，房价一路飙升；自2007年11月以来，中国房地产市场迅速走向冷静，主要原因是各项宏观调控新政策开始实施：《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》出台，使得住房信贷资金来源的难度加大、第二套房首付比例和信贷利率上升、央行六次加息。 国土资源部最近出台的有关开发商不付清全部土地出让金不得分期取得土地证的“39号”，以及国土部门已经制定了包括实行“净地”出让、合理控制单宗土地出让规模、规定每宗土地的开发建设时间等详细方式，在防范信贷风险、抑制开发商圈地、囤地等方面加强了约束。 物业税，将成为税收方面的杀手锏。主要是针对土地、房屋等不动产实施征税，将加大不动产的保有成本，一旦实施，将有效抑制投机性购房行为。 提高第二套首付比例以及房贷税率，使得投资利润空间缩小，对投资性住房需求会有一定冲击。未来的调控措施中将包括明确只鼓励家庭拥有一套住房等住房基本政策，而对投资住房采取较严厉的抑制政策，同时限制外藉人员购房。 保障性住房比例加大。国土资源部相关负责人在“39号令”时强调，2008年要保障住房供应量，首先要重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。其中规定，必须单独列出城市建设用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。不符合该要求的，不得批准用地。 …… 种种迹象表明，2008年房地产市场将可能是投资客整体撤离的开端，整体走势不太乐观，甚至出现了“2008，楼市拐点论”。 2、杭州房地产市场 （1）杭州楼市2007年整体市场分析 内 容 05 年度 06 年度 07 年度1-10月 批准预售商品房面积 916.51万㎡ 841.48万㎡ 649.97万㎡ 一手商品房成交面积 609.77万㎡ 660.61万㎡ 757.6万㎡ 二手住房成交面积 194.4万㎡ 214.5万㎡ 245.9万㎡ 年底存量面积 200.81万㎡ 243.54万㎡ 199.65万㎡ 2007年杭州楼盘呈现供不应求的整体形势，连夜排队、楼市价格增长迅速等现象比比皆是。整体楼市的火爆氛围出来后，带动了一批投资客户，刺激了一批需求不急切的客户，购房群体越来越多，把往年滞销的楼盘都一并给去化了。 从上列数据得出的结论： 1、07年基本消耗了几年来的市场存量，08年的新盘面临的存量竞争压力将会减小； 2、07年楼市火爆刺激了一批需求不急切的客户，提前预支了08年、09年的购买力； （2）杭州楼市2007年市场存量分析 （数据截止于2007年10月底） 板块 已售面积 已售套数 未售面积 未售套数 区域均价 区域最高价 市中心 1002964.9 9152 90416.44 764 12690 21425 钱江新城 1416570.6 9043 184148.4 1115 178674.4 36265 城西 842549.4 6502 74165.36 677 12371.77 30014 城东 673025 5520 47470.26 309 8954.368 15620 城北 874855.3 8149 81415.19 891 8485.3 11497 三墩 1102217.99 9832 55375.58 387 8926.9 14445 西溪 25978.8 73 47965.17 205 33423 33423 滨江 3749193.04 28826 203311.09 1211 10597.6 15256 九堡 393464.92 3379 25078.25 196 7835 12020 下沙 1170702 10198 232276.4 2135 5952.4 9432 之江转塘 219057.52 1287 65660.2 328 17699.8 32562 分析： 一个区域每年都存在一定比例的改善居住条件和首次置业的消费需求，但这些需求都不是支持一个区域热销的主力需求。所以，一般情况下，一个区域已经消耗的市场需求数据越大，这个区域可挖掘的潜在消费需求就越少。 从已经消耗的市场需求来看，滨江板块消耗最多，钱江新城、三墩、下沙也颇多。07年的存量上，最多的是下沙，其次是滨江、钱江新城。总体可以看出，滨江和下沙的未来市场竞争压力会加大。钱江新城，作为杭州的CBD