常州市调报告.pptVIP

4、常州近几年人均GDP发展情况 5、2010年江苏省各市GDP及人均GDP对比 武进百货商业分析 餐饮、娱乐情况调查 新城万博广场 1、项目名称：新城万博广场 2、项目地点：武进人民路、武宜路交汇处西北侧 3、建筑形式：住宅、商铺、写字楼 4、建筑面积：规划总建筑面积80万平米 5、业态定位：业态为购物、餐饮、娱乐、休闲、等商业设施.。 6、商铺数量：未知 7、辐射范围：全常州市 8、产权形式：产权出售 9、销售价格： 均价约7000元 10、租金价格：未开业 现已与家乐福超市（约2万平米）万博百货（约3万平米）国美电器（约6000平米）嘉禾影院 （约5000平米）及五星级美爵酒店签约 宝龙城市广场 1、项目名称：常州宝龙城市广场 2、项目地点：钟楼青枫公园南侧 3、建筑类别：多层，商铺 4、建筑面积：规划总建筑面积88万平方米 5、业态定位：集购物、旅游、餐饮、休闲、游乐、娱乐、商务、文化于一体的城市商业广场。 6、商铺数量：未知 7、辐射范围：钟楼区 8、产权形式：产权出售 9、销售价格： 均价15000元/平方米 10、租金价格：未开业 11、开盘时间：2011年7月24日 12、交付时间：2012年年底 常州万象汇 1、项目名称：常州万象汇 2、项目地点：和平路和中吴路交界处 3、建筑类别：多层，商铺 4、建筑面积：规划总建筑面积32万平方米 5、业态定位：集购物、旅游、餐饮、休闲、游乐、娱乐、商 务、文化于一体的城市商业广场。 6、业态定位：中高端国际品牌（预计常州境内定位最高） 7、辐射范围：天宁区、武进区、戚墅堰区 8、距离本案：1公里 常州万象汇：做为常州市2011年重大工程，建筑面积25万平米城市综合体，中吴大道，地下三层地上四层，超高层办公。 项目位于常州中轴新运河畔，距常州市中心及武进区中心湖塘约2000米左右。总建筑面积32万平方米的万象汇定位为常州的国际品牌中心，建成后将可满足常州人品牌消费的愿望，促进品牌观念的改善，并大幅度提升城市百货业档次。项目类型包括高档购物中心、国际超甲级写字楼、星级酒店、高档住宅群及服务式公寓。? ?? ?内部商业布局合理、流线清晰，在中庭形成人流集散广场，十字形交叉的动线保证了人流的快速聚集和疏散，西北角的扇形弧形流线与中轴线形成人流回流，在消除商业死角的同时，有效保证了购物中心的旺盛人气；北侧的下沉广场在提供人们休息娱乐的同时，更给步行街的餐饮休闲、创意零售带来了无限商机。 常州万象汇 从现有商业项目来看，未来常州的商业竞争将是异常激烈的，在本案的南侧1公里范围内有来自万象城的竞争压力，西面面临九洲新世界的竞争。在全市范围来看，现有的在建项目多为综合体购物中心，在未来的2—3年内常州的商业格局将多元化，多个副中心的崛起将成为一种必然趋势。 在建的购物中心中，几乎都与成熟的品牌百货公司合作，如百盛、金鹰等，未来三年了常州及武进范围内将会出现23家百货公司（连现有百货），竞争的激烈程度可想而知，因此，对本本案未来百货的生存空间将是十分严峻的。 未来商业发展小结 三、项目综合分析 预测项目风险与机会，做可行性分析总结 本案 第二商圈：3公里范围 第一商圈：1.5公里范围 项目商圈的划分 将本案周边距离1.5公里以内的方位划分为第一商圈，3公里以内划分为第二商圈。从商业规律来看，这两个商圈内的人口受到本案的影响最大，因此，我们划定第一、第二商圈从而对项目周边的人口构成情况进行调查分析。 第一商圈人口分布 项目周边1.5公里范围分布有约30个以上新老小区（如右图所示），其中户籍人口约9.6万人，暂住人口约10.4万人，合计常住人口约20万人。 核心商圈内商务人流分析 地块 银河湾电脑成 百脑汇 九州服装城 分析： 距离项目地1.5公里范围内有3个大型专业市场，总营业面积高达20万。商家数千户，日均客量超过5万人。另外，项目正对面的报业大楼未来将形成大量的商务客群，且1.5公里范围内已包含文化宫商圈现有商业体，因此在本案第一商圈内的流动人口的基数是十分庞大的，这些流动人口对于餐饮的需求将是十分旺盛的。 报业大楼 第二商圈人口估算 第二商圈东至延陵中路，南至G312国道 ，西至长江中路，北至关河中路，涵盖了常州市区人口密集区域约1/3部分，常住人口估计超过50万人。但是，第二商圈涵盖了主城区的绝大部分区域，该商圈内的人群多为南大街板块及文化宫板块现有商业体的客群，因此，第二商圈内的人口极易受到其他商业体的影响而大量分流。 项目现状 本项目地块四面临路，且地块方正，无高差。项目北侧和平路跨河桥为高架桥，对于河对面的人流过往十分不便，但市政规划将改为平桥，比较利好。项目东侧及