新项目设备设施接管要点.ppt

Kaisa Confidential | ? 2008 Kaisa 集团人力资源部 * 新项目设备设施接管要点 运营发展部 * 物业管理企业接管房地产开发企业、建设单位或个人委托管理的新建房屋或原有房屋时（已通过政府相关部门竣工验收），以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管检验。 接管验收的定义 接管的要点 1 ﹑人员的选派。接管验收需要的不仅仅是知识，更重要的是经验。应挑选素质好.业务精.经验丰富，对工作认真负责的管理人员和技术人员组成验收小组负责验收工作。 2 ﹑工作要细致。在接管验收中，工作一定要仔细。要注意检查一些可能影响到正常使用的各种细节部分，站在业主的立场上，重点检查使用功能和是否满足节能﹑安全和环保要求细小部位，对检查出的各类大大小小的问题都要记录在案。 3 ﹑督促开发商整改。在接管验收过程中记录备案的各类问题都要有处理意见，抓紧时间督促开发商监督施工单位及时整改。 接管验收管理制度 所有工程项目必须由开发建设单位牵头负责交接验收。 必须在系统正常，调试完毕的情况下，连续试运行一段时间（需根据设备情况而定），尽量检查出设备存在的隐患后，方可进行验收。 在验收过程中，应以将来运行及维修为重点。如发现问题，应有书面记录，并要求相关方整改。 所有系统的验收，应以政府相关部门验收合格证为必要条件。 要求开发建设单位提供合同副本﹑技术资料﹑使用说明书﹑维修保养手册，调试检测报告及竣工图纸，竣工资料等全部工程资料。 清楚了解所有工程系统及设备的保修起止日期﹑保修内容﹑保修责任人及联系方式。 收齐由开发建设单位﹑安装及供货单位提供的备件及专用工具。 物业设施设备的分类 依据专业用途进行分类：供配电系统、空调系统、给排水系统、消防系统、公共安全技术防范系统（简称安防系统）、电梯系统、楼宇机电设备自动控制系统（简称楼宇自控系统）、通讯系统、计算机与网络系统、音响视频系统、土木建筑设施系统等。 供配电系统 一、设备资料1 、供电系统设备购买、安装合同的复印件 2 、供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件 3 、 供电系统设备产权所有者及用户的名称和地址 复印件 4 、高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数（型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等） 原 件 5 、高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料（安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等） 原 件 6 、高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备主要配件资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等） 原 件 7 、高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行检验记录、运行许可证 原 件 8 、配电箱、电缆、插接母线、电表等资料（生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证等） 原 件 10 、 配套装置、仪表、电度表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等） 复印件 11 、防雷接地电阻检测记录及防雷引下线焊接记录 12 、供用电合同的复印件 * 二、配电房 1、地面铺设光面地砖，并收踢脚线，墙面及天花抹灰面平整，面层涂料均匀； 2、操作区铺绝缘垫，配绝缘鞋、手套各一双、高压验电棒一支、高压开关操作杆或扳手一套； 3、高、低压、电容柜，开关粘贴功能标识； 4、低压配电柜各出线电缆应有铭牌，标明出线的型号、规格、距离、用途及去向； 5、安装降温设备（空调、排气扇），配置干湿温度计及应急照明灯； 6、机房安装挡鼠板，配置手提式干粉灭火器及灭火器箱，照明灯完好； 7、高低压配电室及其它独立的配电室内的接地点应有明确统一的“接地点#号”的标识；工作接地电阻值不大于10欧姆，防雷接地电阻不大于4欧姆； 8、应设置不低于10cm的防水门坎； 9 、互感器、开关、电缆等设备型号、规格、容量与设计图纸相符； 10 、接线规范，压接坚固，相色标识清晰正确； 11 、各类仪表完好、显示正确； 12 、电缆沟内电缆分层有序摆放； 13 、变压器顶端不能安装任何吊坠物 ； 供配电系统 供配电系统 现场测试 1.模拟市电停，测试发电机能否按时自动启动，双电源切换柜能否自动切换送电，并用相序表测试发电和市电相序是否一致。 2.送上市电，测试双电源切换柜能否自动投入为市电，测试发电机能否在空载运行三至五分钟后自动停机。 3.测试功率因素补偿控制器的手动与自动投切。 4.电能表、互感器及其二次回路接线正确。 * 1、地面平整，无返砂； 2、有“水井房”、“强电井房” 、“弱电井房”相应识别标识； 3、井房门采用通锁； 4、管井应设置不低于10CM的防水门坎； 5、井孔四周采用石棉和水泥封堵； 6、照