《物权法》及《房屋登记办法》中的登记难点(二).pdfVIP

刁其怀 成都市房屋产权监理处 物《权法》及 房《屋登记办法》 中的登记难点(二) 一 、 房产登记中能否 自己代理与双方代理 开发商既代理 自己，又代理购房者。 目前，房产登记实务中，大多不允许 自己代理与 二、房产登记 中的双方申请与单方申请 双方代理，实际上是对代理制度的一种误解 。 根据物权变动原因的不刚，房屋物权变动分为两 首先，自己代理一般是禁止的，即代理人不得 以 种类型，一类是基于合 同、协议等法律行为发生的物 被代理人 的名义与 自己从事法律行为，以避免代理人 权变动；另～类是基于判决、调解、裁定、继承等非法 损害被代理人的利益。如：A是B的代理人，被委托为 律行为发生的物权变动 。就第一类而言，必须由双方 B购买一房子，结果A 自己要出卖房子，就 以被代理 当事人对合同、协议履行完毕，完成登记才能发生物 人B的名义与 自己订立买卖合同。此例 中指的是签订 权变动，因此，须双方申请。就第二类而言，在判决、调 合同，即上面所说的房屋物权变动的第一个过程 ，并 解、裁定等生效时或被继承人死亡时，房屋物权即发 非房产登记。当然，如果经本人同意，自己代理也是可 生变动。这时，登记不是房屋物权变动的要件，不需要 以的。 登记机关完成登记，房屋物权已经发生变动。但是权 其次，双方代理一般也是禁止的，双方代理是代 利人要处分该房屋时，必须 以完成登记为前提条件， 理人 同是代理双方当事人为同一法律行为。如：A授 由于申请人在登记之前即已取得标的物的物权，因 权 甲出卖房子，而B则授权 甲购买房子，而 甲就 同时 此，由取得人单方前来申请办理即可。 代理A和B订立买卖合同。这里涉及的代理也是房屋 这里须注意的是，并非所有的法院判决申请人都 物权变动的第一个过程 ，并非房产登记。同样 ，双方被 可单方前来 申请登记。如判决文书中的给付判决，判 代理人 同意，双方代理也是可 以的。 决结果表述为由甲在几 日之 内配合乙完成过户登记， 最后，当事人前来登记机关进行房产登记是一个 这种情形仍须甲乙双方前来共同申请办理，一方不愿 事实行为，不存在作为法律行为代理制度的适用，即 意配合 的，需要法院协助执行。 便是法律行为的自己代理和双方代理在一定条件下 三、房《屋登记办法》(下称 《办法》)中规定的“询 也是可 以的。因此，所谓的房产登记 中的自己代理与 问共有人”如何操作 双方代理完全是可 以的。比如商品房集体分户登记 ， 在房产登记中，存在所谓的隐名共有人，即基于 本栏 目协办单位： ☆无锡市房管局产权监理处 处长 管建平 地址：无锡市复兴路 1O8号 电话 ：(0610 ☆天津市房地产登记发证交易中心 主任 康宏 地址：天津市和平区成都道 106号 电话 ：(022 2o09嚣8总第3442‘51 婚姻关系而产生的共同共有。由于共有人之间的特殊 执行文书时，应注意哪些问题 身份关系，习惯上只有夫或妻一方在产权证上作登 第一，协助执行等文书必须 由执行人员送达，登 记，未登记的一方即为隐名共有人。因此，登记记载的 记机构不受理信函等送达方式，因为登记机构工作人 一 方处分房产时，有的登记机构仍然要求隐名共有人 员须同时核实执行人员的_丁作证和执行公务证 。 到场作 出表示，也得到了老百姓的认可。但如此操作， 第二，协助执行文书与判决书或