个人住房贷款_期转现_工作的几点思考与建议.pdfVIP

中国房地产金融·20 10 ·第6 期 个人住房贷款 “期转现” 工作的几点思考与建议 □ 吴 志，张 宏 由于我行零售业务信贷结构调整和个人住房贷款 转现”工作，但受主客观多方面因素制约，该项工作 的“品牌”优势所带来的积极影响，近年来，我行个 进展较为缓慢，仍处于相对薄弱环节。主要表现为： 人住房贷款业务发展较为迅猛，业务量急剧增长，截 思想认识还不到位，个别行在一定程度上依然存在 止2009年12月31日，福建全省建行 （不含厦门）自 “重贷轻管”的现象，人力资源配置普遍不足，“期转 营性个人住房贷款余额达到了456.74亿元，余额占 现”激励约束机制尚未建立或健全；同时，由于个人 比在当地同业稳居第一位。贷款规模的不断扩大，必 住房贷款业务笔数多、工作量大，客户经理往往身兼 然要求我行进一步规范管理，不断提高风险防范能力 数职，无暇把工作做细做实，造成抵押基础数据不准 和水平。因此，作为贷后管理的一项重要内容之一的 确、个贷系统信息录入不完整甚至 “失真”，个人住 个人住房贷款“期转现”工作就显得日益重要，这是 房贷款“期转现”跟踪工作未能落到实处。此外，信 落实担保有效性、防止抵押物悬空的重要手段，是个 息不对称，楼盘项目总登及权证办理信息的获取存在 人住房贷款精细化管理和防控信贷风险的重要内容和 着一定程度上的依赖性和滞后性，也制约 “期转现” 本质要求之一。 工作的顺利开展。 1 个人住房贷款 “期转现”的定义 3 个人住房贷款 “期转现”工作面临的压力及意义 “期房”是指房地产开发商从取得商品房预售许 1.法律制度方面的要求 可证开始至取得房地产权证大产证为止所出售商品 《物权法》第二十条“预告登记后，债权消灭或者 房，购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房 自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记 地产项目，是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋 的，预告登记失效。”的规定，充分阐明了请求权人 销售方式。个人住房贷款“期转现”顾名思义就是指 虽具备了一定的物权效力，但要继续享有抵押权，还 个人住房贷款从办理开始至贷款发放后，银行为将来 必须在规定的时间履行其法定程序的请求权，即预告 取得物权而把债务人预购的期房进行抵押权预告登 登记后当事人应当在能够进行不动产登记之日起的三 记，待在建房屋建成后，将债务人的商品房进行房屋 个月内申请登记，否则，请求权人的请求权将丧失法 抵押权登记的行为。 律的保护。该项规定对我行个人住房贷款 “期转现” 2 目前我行个人住房贷款“期转现”工作的现状 工作提出了更高、更细的要求。 为进一步夯实贷后管理基础，最大限度规避操作 2.内部风险防控的需要 风险，目前，福建分行正着力推进个人住房贷款“期 个人住房贷款“期转现”工作未能及时、有效开 36 中国房地产金融·改 革 园 地 展，必将使抵押物存在瑕疵、甚至担保悬空，也会直 3.注重基础数据，形成常态化跟踪管理机制。“期 接导致第二还款来源担保效果的减弱或失效，从而间 转现”不是一个阶段性工作，而是一项系统性、长期 接扩大贷款风险。因此，个人住房贷款“期转现”工 性、细致性工程。抵押信息数据采集、录入的完整性、 作对防止房地产开发商“一房二卖”和银行抵押权的 准确性与否，直接关系到“期转现”跟踪管理有效性 落实有着极其重要的意义，是规范基础管理，防范贷 及风险防控程度。因此，加强基础数据管理，建立常 款风险，提高资产质量的重要环节之一， 态化跟踪管理机制，把风险防控要求切实嵌入到日常 4 做好个人住房贷款 “期转现”工作的几点工作建 工作中显得尤为重要。首先，对已放款1年以上楼盘 议 项目权证办理情况进行摸底，积极清