小产权房的风险链X.pdfVIP

每月观察 “小产权房的风险链 ■浙江建设职业技术学院阮可 “小产权房”是指在农村 的，应当先向村集体经济组织或 权房”在规划的非农用地上，使 集体土地上，由享有该土地所有 者村民委员会提出建房申请，经 用的是原有宅基地、村内空闲地 权的乡(镇)政府或村委会单独开 村民会议讨论通过后，按照下列 和其他土地的，由乡级人民政府 发或联合房地产开发企业联合开 审批程序办理：(一)需要使用耕 根据村庄、‘集镇规划和土地利用 发建设，并由乡(镇)政府或村 地的，经乡镇人民政府审核、县 规划批准建设的、质量上有保障 委会制作房屋权属证书的房屋。 级人民政府建设行政主管部门审 的房屋，从房屋建设本身而言。 “小产权房”一般以“旧村改 查同意并出具选址意见书后，方 该类“小产权房”不违法。但即 造”、“村镇建设”、“新农村 可依照《土地管理法》向县级人 使该类房屋建设合法，并不意味 建设”、“农业园”等名义，利 民政府土地管理部门申请用地． 着“小产权房”的其他环节没有 用存量宅基地或集体建设用地、 经县级人民政府批准后，由县级 风险。 甚至占用耕地建造住宅。在当前 人民政府土地管理部门划拨土 城市郊区，在本村集体土地上集 地；(--)使用原有宅基地、村内 “链身：销售风 中建设的这些“小产权房”除满 空闲地和其他土地的，由乡级人 险 足当地农民的居住需求后，还以 民政府根据村庄、集镇规划和土 较低的价格向本集体经济组织以 地利用规划批准。城镇菲农业 一‘小产权房”的销售存在 外成员销售，所获收益归集体所 户口居民在村庄、集镇规划区内 着购买者主体不适合，房屋买卖 有，向全体村民分红，并由村委 需要使用集体所有的土地建住宅 合同不受法律保护的风险。购买 会进行物业管理，安置村民就业 的，应当经其所在单位或者居民 在集体土地上建设的房屋的主体 等。 委员会同意后，依照前款第(一) 包括两类群体，一是本集体经济 目前“小产权房”主要在 项规定的审批程序办理。” 组织成员。村集体经济组织在本 建设、销售、权属登记三个环节 “小产权房”在规划的农 村集体土地上集中建设农民房 上存在着风险，建设环节是风 用地上盖房，这包括两种情况。 屋，本集体经济组织成员购买该 险“链首”，销售环节是风险 一是占用基本农田搞建设，建成 房屋并不存在风险的问题。 “链身”，权属登记是风险“链 房子之后出售，这种情况下是违 风险主要存在于第二类群 尾”，三个环节环环相扣，构成 法的，按照《土地管理法》规 体，即本集体经济组织以外的城 了“小产权房”的风险链。 定，占有基本农田必须经国务院 镇居民。1999年5月6日。国务 批准。第二是占用耕地，我国实 院为进一步加强土地转让管理， “链首：建设风行严格的耕地保护措施，一定的 防止新的“炒地热”，发出《国 险 面积必须经过不同层次政府的批 务院办公厅关于加强土地转让管 准，批准的面积大小和政府的权 理严禁炒卖土地的通知》，该通 “小产权房”的建设阶段 限是直接相关的。所以，如果未 知规定： “农民的住宅不得向城 存在着是否符合规划审批的风 经政府批准， “小产权房”在规 市居民出售，也不得批准城市居 险。《村庄和集镇规划建设管理 划的农用地上盖房，此类建设一 民占用农民集体土地建住宅，有 条例》第十八条规定：“农村村 开始就是不合法的。 关部门不得为违法建造和购买的 民在村庄、集镇规划区内建住宅 除以上情形外，如果“小产 住宅发放土地使用权证和房产 CHINALAND／2