(2012年)8章2节契税法(39页).pptVIP

学习目标 1、了解契税的概念、减免优惠和税收征收管理 2、熟悉契税的征税范围、纳税人和税率 3、掌握契税的计税依据和应纳税额的计算 本章结构 一、契税概述 二、契税征税范围 三、契税纳税义务人 四、契税税率 五、应纳税额的计算 六、契税税收优惠 七、契税征收管理 一、契税概述 契税概念： 以中国境内所有权发生转移（土地使用权与房屋所有权）的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。 契税特点： 1、契税属于财产转移税。 2、由财产承受人缴纳。 3、按次征收 4、在财产转移环节中纳税。 二、契税征税范围 为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。 1、国有土地使用权出让； 2、国有土地使用权转让。包括出售、赠与和交换，但不包括农村集体土地承包经营权的转移 3、房屋买卖(房产所有权)： 以下是视同买卖 以房抵债或实物交换房屋； 以房作投资或作股权转让（但投资本人经营的企业除外）； 买房拆料或翻建新房。 4.房屋赠与。（法定继承除外） 5、房屋交换。（等值与差额交换） 6、企业改革中有关契税政策（公司制改革、企业合并、企业分立、股权重组和企业破产） 7、承受国有土地使用权支付的土地出让金 ，不因减免出让金而减免契税 8、房屋附属设施有关契税政策（是否涉及土地与房屋所有权、分期付款（按总价）？是否单独计税？） 三、契税纳税义务人 纳税人 在中国境内转移土地、房屋权属的过程中，承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人。 四、契税税率 税率 实行幅度比例税率，税率幅度为3％—5％。 由省级政府在上述幅度内确定。 五、应纳税额的计算 （一）计税依据 依不同情况可能是成交价格、核定价格或价格差额。具体如下：P150 1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格作为计税依据。 2、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。 3、土地使用权交换、房屋交换，以交换土地使用权、房屋的价格差额为计税依据。 4、以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时应补交的契税，以补交的土地使用权出让费用或土地收益作为计税依据。 5、房屋附属设施征收契税的依据。 A、采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按总价款计征契税。 B、承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。 6、个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外），应对受赠人全额征收契税。 （二）计算方法： 应纳税额＝计税依据×税率 【计算题，11－2】居民甲有两套住房，将一套出售给居民乙，成交价格为200 000元；将另一套两室住房与居民丙交换两处一室住房，并支付给丙换房差价60 000元。试计算甲、乙、丙相关行为应缴纳的契税（假定税率为4％）。 【解析】 （1）甲应缴纳的契税 ＝60 000×4％＝2 400（元） （2）乙应缴纳的契税 ＝200 000×4％＝8 000（元） （3）丙不缴纳契税。 [案例8-10] 居民李兴将一套私有房屋出售给张某，成交价100万元；李兴将另一处两居室住房与居民王某交换成两处一居室住房，支付换房差价10万元。计算李某、张某、王某应纳的契税(3％)。 (1)房屋买卖的纳税人为承受人，故张某应纳的契税为：100×3％＝3(万元) (2)交换价格不等由多交付的一方纳契税。故李兴应纳契税：10×3％＝0.3(万元) 六、契税税收优惠 1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税； 2、城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税；（个人购第一套，减半；个人购第一套且90平米以下，1%） 3、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税； 4、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。 5、纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。 企业改革中有关契税政策 (1)公司制改造。整体改建后的公司承受原企业土地、房屋，免契税。 (2)企业合并。合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋，免契税。 (3)企业分立。对派生方、新设方承受原企业土地、房屋，免契税。 (4)股权重组。单位和个人承受股权，土地、房屋权属不变，不征收契税。 (5) 企业关闭、破产。债权人承受土地、房屋抵债的，免契税；非债权人承受土地、房屋，安置原企业30％以上职工，减半征契税；全部安置，免契税。 契税其他