2007年4月16日第8期税收筹划与财务管（p42).DOCVIP

企业财务管理与纳税筹划文章精选 2007年第六期 北京大成方略纳税人俱乐部 Beijing Dachengfanglue Taxpayer Club 本资料内容主要选自报纸、杂志及网络 免费资料，仅供俱乐部会员阅读学习 目 录 （2007年第六期 总字第九期） 2007年3月16日 1、委托销售能否带给地产企业最大收益······················3 2、·筹划投资抵免需考虑税率变化·····························8 3、用汽车抵债：业务处理不同税收负担迥异····················12 4、税会差异与所得税避税的案例解析························16 5、新准则下广告费及研发费的会计与税务处理················26 6、销售退回作为资产负债表日后事项的会计调整···············31 7、汇算清缴时,上年度错误科目如何调整····················34 8、技术开发费加计扣除不可乱用···························37 9、视同销售的会计与税务处理·····························40 一、税收筹划 委托销售能否带给地产企业最大收益 2006年，财政部、国家税务总局相继出台了六项税收政策来调控房地产市场，以消除房地产价格泡沫，引导房价理性回归，调节房地产企业和购房者的利益分配格局，这势必会对房地产开发企业的销售造成一定影响。房地产企业开发产品的销售有一次性交款交房方式、分期收款方式、银行按揭方式和委托方式，在委托方式中有支付手续费、视同买断、保底价加分成和包销方式。本文通过不同委托销售方式下税后净利的分析比较，为房地产开发企业提供一条优化的纳税筹划路径。　　兴国房地产开发有限公司（下称兴国公司）在某市区繁华地段投资兴建商务中心一座，可售面积3000平方米，预计营业收入3500万元，预计开发成本2100万元。公司营业税税率5%，城建税税率7%，教育费附加征收率3%，土地增值税实行30%、40%、50%和60%四级超率累进税率，企业所得税税率33%，不考虑其他因素的影响（包括所得税不考虑税前扣除三项期间费用），有以下三个方案可供选择。　　方案一：按营业收入总额的5%支付给利民公司手续费，由利民公司开具正规发票给兴国公司作为经营费用，兴国公司收到代销清单时确认营业收入的实现。为举例方便，不考虑资金的时间价值对公司收益的影响，假设其收入均在当期实现（以下方案同此假定）。则兴国公司开发该中心应缴纳的各种税金和税后收益为：　　1.营业税金及附加=3500×5%×（1+7%+3%）=192.5（万元）；　　2.土地增值税=577.50×30%=173.25（万元）；　　其中：（1）土地增值额=3500－2100－2100×（10%+20%）－192.50=3500－2922.50=577.50（万元）；（2）土地增值率=577.50÷2922.50×100%=19.76%；（3）适用30%税率，速算扣除系数为0。　　3.企业所得税=（3500－2100－3500×5%－192.5－173.25）×33%=859.25×33%=283.55（万元）；　　4.税后收益=859.25×（1－33%）=575.70（万元）；　　5.综合税负率=（192.5+173.25+283.55）÷3500=18.55%；　　6.销售净利率=575.70÷3500=16.45%。　　方案二：兴国公司仍让利5%，利民公司按3325万元买断，预计销售收入与买断价的差额为利民公司经营收益。兴国公司给利民公司开具销售不动产发票，其他条件同上。则兴国公司开发该中心应缴纳的各种税金和税后收益为：　　1.营业税金及附加=3325×5%×（1+7%+3%）=182.88（万元）；　　2.土地增值税=412.12×30%=123.64（万元）；　　其中：（1）土地增值额=3325－2100－2100×（10%+20%）－182.88=3325－2912.88=412.12（万元）；（2）土地增值率=412.12÷2912.88×100%=14.15%；　　（3）适用30%税率，速算扣除系数为0。　　3.企业所得税=（3325－2100－182.88－123.64）×33%=918.48×33%=303.10（万元）；　　4.税后收益=918.48×（1－33%）=615.38（万元）；　　5.综合税负率=（182.88+123.64+303.10）÷3325=18.33%；　　6.销售净利率=615.38÷3325=18.51%。