2012企业所得税法及相关政策讲解(229页).pptVIP

房地产企业所得税 8、计税成本终止日：35条 （1）计税成本为实际发生成本，并取得合法凭据 （2）完工后，可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。 房地产企业所得税 （三）特定事项 1、合作建房 （1）分配开发产品：首次分配开发产品时是否结算计税成本。 （2）分配利润：先税后分 2、以地换房：首次取得开发产品时，分解为转让土地使用权和购入开发产品。并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。 房地产企业所得税 四、房地产开发企业注销前有关企业所得税处理（2010年第29号公告） （一）适用范围 房地产开发企业注销当年汇算清缴出现亏损。 不适用的两种情况： （1）注销当年汇算清缴出现亏损，但土地增值税清算当年未出现亏损。 （2）注销当年汇算清缴出现亏损，尽管土地增值税清算当年出现亏损，但在注销之前年度已按税法规定弥补完毕的。 房地产企业所得税 （二）计算方法 1、开发各年度分摊土地增值税 各年度应分摊的土地增值税 ＝土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额） 2、开发各年度退税或补税额的计算 当年应补充扣除的土地增值税 ＝项目开发各年度应分摊的土地增值税－该年度已经税前扣除的土地增值税 房地产企业所得税 （三）征收管理 企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料证明应退企业所得税款的计算过程，包括企业整个项目缴纳的土地增值税总额、整个项目销售收入总额、项目年度销售收入、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率等。 （四）执行时间 自2010年1月1日起施行。 房地产企业所得税 谢谢！祝大家 ?妀考顺利！ 资产的税务处理 摊销期限规定： 1、已足额提取折旧的固定资产的改建支出，按照固定资产预计尚可使用年限分期摊销。 2、租入固定资产的改建支出，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。 3、固定资产的大修理支出，按照固定资产尚可使用年限分期摊销。 4、其他应当作为长期待摊费用的支出，自支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销年限不得低于3年。 资产的税务处理 存货 企业持有以备出售的产品或者商品、处在生产过程中的在产品、在生产或者提供劳务过程中耗用的材料和物料等。 一、计税基础 1、通过支付现金方式取得的存货，以购买价款和支付的相关税费为成本； 2、通过支付现金以外的方式取得的存货，以该存货的公允价值和支付的相关税费为成本； 资产的税务处理 3、生产性生物资产收获的农产品，以产出或者采收过程中发生的材料费、人工费和分摊的间接费用等必要支出为成本。 二、成本计算方法 可以在先进先出法、加权平均法、个别计价法中选用一种。计价方法一经选用，不得随意变更。 房地产企业所得税 房地产企业所得税 涉及文件： 国税发［2009］31号 国税函［2009］342号 国税函［2010］201号 房地产企业所得税 一、开发经营范围 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。 二、完工条件 除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： 　　(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 　　(二) 开发产品已开始投入使用。 　　(三) 开发产品已取得了初始产权证明。 房地产企业所得税 国税函［2010］201号 房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。 房地产企业所得税 三、收入税务处理 （一）收入范围 1、销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。 2、代收款项。 （1）纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入； （2）未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 房地产企业所得税 （二）收入确认 企业通过正式签订《房地产销售合