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财产税类 第一节 房地产税概论 一、我国房地产税制的历史沿革 　　 　回顾我国建国以来房地产税制的历史沿革。大致经历了以下四个阶段。 　　（1）房地产税制初创阶段（1949-1970年）：1950年新中国税制建立，地产税、房产税、契税和遗产税也随之而建立。同年6月，中央政府决定遗产税暂不开征，而房产税和地产税合并为房地产税。可见，此阶段我国房地产税制体系仅由房地产税和契税两个税种组成。 　　（2）房地产税收萎缩阶段（1971-1983年）：1973年，把对国有企业课征的城市房地产税并入工商统一税中征收。同时，随着我国城市土地的全部国有化、国有企事业单位职工的住房所有权的国有化，房地产税收的课税范围日渐萎缩。 　　（3）房地产税制恢复与建设阶段（1984-1990年）：1984年起，在国家经济体制的改革的大环境下，随着城镇土地使用制度和住房制度的改革，房地产商品化日趋完善。1984年将地产税划出，并更名为土地使用税；1986年恢复课征房产税；1987年开征耕地占用税；1988年开征城镇土地使用税。 　　（4）房地产税制的改革与完善阶段（1991至今）：1994年我国税制改革，对房产税的计税依据和课税范围进行了修改，同时增加土地增值税；并提出计划开征遗产税，但至今未实行。此后，国务院及有关部委不断有新修改的税收条例颁布实施，使我国房地产税收制度日渐完善。 2006年国务院九部委发布的“国六条”规定：从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 　　 2．我国现行房地产税收体系。 我国现行房地产税制的基本框架，是在1994年全面的结构性税制改革后形成的，涉及的税种主要有13种，其中直接以房地产为课税对象的5种，即房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。 　　我国现行房地产税制中的主要税种可分别归入所得税、商品税、财产及其他税三大税类。 所得税中的房地产税包括企业所得税中的房地产收入、个人所得税中的房地产收入、土地增值税； 商品税性质的房地产税指营业税中的房地产税； 财产税及其他税类中的房地产税包括了典型的房地产税种（如房产税、契税与印花税） 资源税或行为税性质的土地税（如耕地占用税、城镇土地使用税）。 　　 　　 涉及房地产的税收包括 1、营业税按营业收入5%缴纳； 2、城建税按缴纳的营业税7%缴纳； 3、教育费附加按缴纳的营业税3%缴纳； 4、地方教育费附加按缴纳的营业税2%缴纳； 5、印花税：建筑工程合同按承包金额的万分之三贴花；帐本按5元/本缴纳（每年启用时）；年度按“实收资本”与“资本公积”之和的万分之五缴纳（第一年按全额缴纳，以后按年度增加部分缴纳）； 6、土地增值税按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。 7、城镇土地使用税按实际占用的土地面积缴纳（各地规定不一，上海60元/平方米）； 8、房产税按自有房产原值的70%*1.2%缴纳（ 交易中间 1、转出方视同销售： （1）营业税：销售金额*5%（如外购固定资产再转出，按（销售金额-购入金额）*5% （2）城市维护建设税：营业税额*7%（市区7%，郊区、县城、建制镇5%，农村1%） （3）教育费附加：营业税额*3% （4）地方教育费附加：营业税额*1%左右 （5）土地增值税：土地增值额*适用税率 （6）企业所得税：相关收益要与企业其他收益合并，交纳企业所得税 2、转入方： （1）契税：购入金额*当地契税税率 （2）房产税：房产原值*（1-30%左右）*1.2%/年；出租按12%租金。 （3）土地使用税：转入土地使用面积*当地适用税率 以上（2）、（3）项由于房屋权属转移而形成，日后都要交，并非仅因固定资产单次转移而单次应交税额 　　二、我国现行房地产税制存在的主要问题 　　 　 　　一般而言，税收制度应遵循效率原则、公平原则和财政原则等三个基本原则。但就目前我国现行的房地产税收制度，在调节土地资源优化配置方面未起到相应的作用，且税收流失问题严重，导致征收成本较高；在调节个人财富收入方面也收效甚微，且税收负担不合理；同时也未成为地方财政收入的主要来源，逐年增长的比例均低于GDP的增长比例，表现出不协调的关系。我国现行房地产税收体系中存在的主要问题如下。 　　1．租税费界定不清，相互错位，难以发挥土地税种的调控作用 　　（1）以税代租。如城镇土地使用税就带有明显的地租性