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浅析土地增值税对销售利润率的影响 孙建新 杜金家 摘要：随着土地增值税 “清算制”人们 首先，假设某房地产公司开发一普通住宅楼，并全部对外销售，假设收入为A，成本为B，期间费用为C, 营业税及附加为5.5%A，土地增值税为X。 根据“会计准则”及“中华人民共和国土地增值税暂行条例及实施细则”，设法求证出有关概念的函数表达式。 1、项目销售利润率表达式 根据销售利润率的基本概念，我们得出其表达式为(94.5%A-B-C-X)/A*100%，详见附表1所示。 附表1 销售利润率计算表 序号 项目 金额 备 注 1 收入A A 2 成本B B 不含资本化利息 3 费用C C 含资本化利息 4 营业税金及附加 5.5%A 5 土地增值税 X 6 利润总额 94.5%A-B-C-X 7 销售利润率 (94.5%A-B-C-X)/A*100% 2、项目增值率和土地增值税的计算表达式 根据国税函[2010]220号税务总局“关于土地增值税清算有关问题的通知”要求，项目增值率为（94.5%A-130%B）/(130B+5.5%A)*100%。详见附表2。 附表2 增值率计算表 项目 金 额 备 注 收入 A 成本 B 不包含资本化利息 期间费用 10%B 营业税及附加 5.5%A 加计扣除额 20%B 扣除额合计 130%B+5.5%A 增值额 94.5%A-130%B 增值率 （94.5%A-130%B）/(130%B+5.5%A)*100% 不同增值率情况下的土地增值税表达式，详见附表3。可见，土地增值税和项目增值率与项目售价和开发成本直接相关，而与期间费用无关（在计算土地增值税时均按成本的10%计取）。 附表3 土地增值税计算表 序号 增值率M 税率 土地增值税 1 M=0 0 0 2 0M=20% 0 0 3 20%M=50% 30% 28.35%A-39%B 4 50%M=100% 40% 37.525%A-48.5%B 5 100%M=200% 50% 46.425%A-84.5%B 6 200%M 60% 54.775%A-123.5%B 3、销售利润率与增值率的表达式 将附表3中，在不同增值率下计算的土地增值税代入销售利润率的表达式中，得出不同情况下的销售利润率，如附表4所示，从公式中可以看出，销售利润率与成本收入比和费用收入比有关，而与其绝对大小无关。 附表4 销售利润率计算表 序号 增值率M 土地增值税 销售利润率 1 M=0 0 （94.5%-B/A-C/A）*100% 2 0M=20% 0 （94.5%-B/A-C/A）*100% 3 20%M=50% 28.35%A-39%B （66.15%-61%B/A-C/A）*100% 4 50%M=100% 37.525%A-48.5%B （56.975%-51.5%B/A-C/A）*100% 5 100%M=200% 46.425%A-84.5%B （48.075%-15.5%B/A-C/A）*100% 6 200%M 54.775%A-123.5%B （39.725%+23.5%B/A-C/A）*100% 三、销售利润率与增值率之间的变化曲线 1、变化曲线的绘制 鉴于增值率仅仅与收入成本相关，为进一步便于研究销售利润率和增值率之间的关系，我们假设费用收入比为10%（因为财务费用的不同，一般在8-15%之间）。在这种情况下，对增值率进行不同取值，即可计算出成本和收入的比例关系，从而计算出在不同增值率下的销售利润率。详见附表5所示。 附表5：销售利润率随增值率变化表 然后，以增值率为横坐标、销售利润率为纵坐标建立坐标系，对附表5所示的坐标点进行定点、连线，得到销售-增值率变化曲线。其中蓝线代表期间费用为零的情况下的变化曲线，红线代表期间费用收入比为10%的情况下的变化曲线。 销售利润率随增值率变化曲线图 2、曲线的数学意义 ①在假定费用收入比为某值的情况下，销售利润率-增值率在[0，1718%]区间内并非连续函数，在增值率为20%、50%、100%、200%时存在突变点；在（0,20%]、(20%,50%]、(50%,100%]及(100%,200%]四个区间内销售利润率为单调递增；当增值率为200%时，销售利润率取得极大值，当增值率大于200%时，销售利润率随增值率的提高而递减。 ② 当收入、成本相同的情况下，期间费用对销售利润率也具有较大负相关性，当期间费用C=0，即C/A=0时，各点销售利润率达到最大;当期间费用增大时，曲线各点向下平移。 四、由销售利润率曲线图