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　　我国发展房地产投资信托基金的可行性分析论文 .. 内容摘要:发展REITs需要一系列条件的支持:完善的社会信用体系,清晰的产权关系,完善宽松的法律环境,理性成熟的投资供求主体。从我国现状来看,我们在法律和政策、供求主体、经济和产业等方面具备了一定的可行性基础。如果将可行变为现实,我们还需要在发展REITs的选择对象上、法律制度上、完善机构和人才培养上以及风险控制上作出努力。 关键词:REITs 可行性 基础 从国际范围来看,房地产投资信托基金在发达国家已经很成熟了,而在我国还是一种新生事物,处于发展初级阶段。 发展房地产投资信托基金的必要条件 发展REITs(房地产投资信托基金)可以在银行紧缩贷款的情况下拓宽资金来源,降低金融风险,为投资者提供多元化的融资渠道,繁荣房地产市场,但前提是必须具备一定的条件: 社会信用体系的支撑。信用制度是市场经济的重要组成部分,..也是市场经济制度有效配置资源的重要前提。房地产信托本质上是信任基础上的委托投资,因此完善的信用体系非常重要,它决定了房地产投资信托的各个环节能否继续进行。信用程度高,REITs的风险和收益匹配处于平衡状态,发展也顺畅。 清晰的产权关系。在国外的REITs发展中,由于大都实行的是私有制度,本身具有明确的产权制度和清晰的产权关系,基于财产所形成的法律关系也比较容易理清。而在我国,由于产权制度的不健全,清晰的产权关系是发展REITs非常重要的前提条件,是确定REITs成立、运行、收益分配等的重要考虑因素。 完善宽松的法律环境。REITs是建立在信用基础上的,以利益为目的的,难免会出现由于不规范运作所带来的市场失灵问题,产生风险,虽然一定的风险是必要的,但超出收益匹配的范围,就会损害市场的运行,如道德风险、经营风险等。因此完善的法律环境是必须的,通过一系列法律规范使REITs的发展规范化。同时,REITs在很大程度上属于大众投资的范畴,法律环境需要完善,也需要宽松,才能起到聚集闲散资金、提高大众投资热情、满足房地产资金需求、分散金融风险的目的,否则过紧的法律环境会阻碍REITs的发展。 理性成熟的投资供求主体。REITs的参与主体,如政府部门、投资者队伍、投资基金的管理者,他们是否成熟,是否理性对于REITs的发展和完善同样重要,尤其是在发展的初期阶段。判断投资主体是否成熟、理性关键在于是否具备科学的风险意识。 我国发展REITs的可行性 法律和政策基础。在党的十六大三中全会上,我国第一次将信托提到一个高度,与银行、证券和保险共同成为金融业的支柱。从1979年产生信托业以来,我国先后出台了《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》等,以及发布的政策文件,如一连串调整房地产融资的文件,这些构成了REITs赖以运行和发展的政策基础。 供求主体基础。如今我国REITs发展面临的情况跟当初美国的情况近似,一方面房地产企业的融资方式发生了变化,过去单一依赖银行的做法很难行的通了,据估测,很长一段时间里,银行贷款占开发投资的比重始终维持在50%-60%,大大高于发达国家的15%-20%,造成了大量的银行不良资产,给金融系统的稳定带来威胁。中央银行在“121号文件”和“212号文件”中对银行贷款的进入门槛进行了重新设置,因此不管是大型还是中小型企业都需要拓展融资渠道,尤其是REITs这样的融资工具。另一方面,个体投资者群体形成,房地产是一项能够产生稳定未来收益现金流的资产,个体投资者希望参与房地产收益的分配,但由于房地产的价值巨大,过去参与的方式就是购买或出租,渠道单一,对象仅限于价值较低的住宅,因此迫切需要一种更加灵活、更加容易的参与方式。还有,就是我国的机构投资者慢慢成熟,数量和质量都在不断提高,包括直接投资的房地产信托公司和国外产业投资基金;间接投资的券商、证券投资基金、人寿保险公司、储蓄机构和退休基金等,它们有着共同的特点就是:资金来源或者负债以长期资金为主,如人寿保险和退休基金,因此它们偏好于具有长期收益结构的投资;追求长期稳定的收益来满足本身或委托人的要求。 经济基础——城乡居民的储蓄额增长。从改革开放以来,人均GDP不断增长,1980年人均GDP为460元,而2005年人均GDP已经达到1703美元。在收入水平迅速增长的同时,无论是定期还是活期,居民储蓄额一直处于上升趋势,重要的原因在于缺少一种稳定灵活的金融工具来吸收这部分存款。从1996年-2005年,不管利率怎样下调,储蓄只升不降,从1996年到2005年底储蓄总量由38520.8亿元增加到14多亿元,九年增加了10亿元多。在1996年之前,年均增长速度在30%以上,而从1996年之后到2000年,年均增长速度不断下降,从1994年的41.5%