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　　我国房地产企业价格竞争行为研究论文 【论文关键词】房地产寡头垄断市场结构博弈 【论文摘要】利用博弈论、产业组织理论等经济学分析工具，界定我国房地产市场的区域寡头垄断特征，进而分析了在区域寡头垄断条件下房地产企业的价格竞争行为。 对于我国当前高房价的成因及其合理性研究，多数学者还是将房地产商品看作一般性商品，从供给、需求、政府规制的层面进行分析研究．忽视了房地产商品因其位置固定不可流动的特殊性所导致的空间垄断而形成的价格刚性。本文试图用博弈论这一经济学分析工具，针对房地产市场中企业的价格竞争行为，建立一个房地产市场的分析框架，以期真正发现我国房地产价格居高不下的根本原因。 一、我国房地产市场特征 现代产业组织理论一般将市场界定为以下四种基本类型：完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场以及完全垄断市场。明晰界定某一特定市场结构类型.freelbergandSaloner)。 2．房地产市场进入壁垒 市场进入壁垒也称市场进入障碍，是指新进入企业必须承担在位企业不必承担的成本。市场进入壁垒的存在会限制市场中企业的数量，进而限制竞争．使市场达不到充分竞争或者可竞争的状态。 构成我国房地产市场进入壁垒的主要因素有经济因素、技术信息因素、行政因素等。结合我国房地产市场的实际情况．现阶段我国房地产市场最主要的进入壁垒为土地资源壁垒：一方面，由于土地资源的固定性、稀缺性，一定区域范围内某一房地产企业获取了某块土地开发权的同时，也意味着获取了此块土地的排他开发叔，无形中为在位企业行使垄断力量索取垄断利润提供了条件；另一方面，由于现阶段我国土地出让制度还不完善，部分地方政府、企业和个人法律意识淡薄，加之监管力度的欠缺，致使在土地使用权出让的过程中存在着大量的寻租行为，土地使用权的获得很大程度上取决于房地产企业的寻租能力与地方政府及其主要官员的主观偏好。土地资源的获取障碍将潜在可能进入的企业排除出区域市场．进而无法对在位企业形成实质的竞争压力。 3．房地产市场集中度 产业组织理论将市场集中度作为判断产业市场垄断程度强弱的一个具体指标。如果将我国房地产市场作为一个全国性的统一市场来看待的话，根据(2004年中国房地产百强研究成果》．我国前30家最大的房地产企业的市场占有率尚不足25％：吴丞(2002)根据在沪深证券交易所上市房地产公司销售额计算的市场集中度为CR14=3．7％。由此可见，如果将我国房地产市场作为全国性的统一市场来看待的话．我国房地产市场结构特征表现为集中度低的充分竞争特征。根据产业组织理论，充分竞争必然与整个产业的低利润率相对称。但从国家统计局近年来公布的数据显示，我国各个主要城市的房地产市场的勒纳指数普遍集中在『o．4，0．61这个区间内，从指数指标意义来看，我国房地产市场中存在着明显的垄断行为迹象。由于房地产商品本身所具备的特殊属性，房地产市场实质上是一个区域性的市场，而任何一个产业市场集中度的测定．都必须是基于其市场边界明晰的前提之下，脱离这个前提所得出的结论无疑是缺乏说服力的。假定北京作为一个独立的区域性市场，同属于中国房地产百强企业的开发商在北京的销售量就占整个北京市场的4l％，而如果放在北京某一个特定区域内(如东城区)，这个数字会更大。因此，鉴于房地产市场区域性的特点．在运用市场集中度这个指标对市场结构进行分析界定时．不能仅仅是将房地产市场作为一个全国性的统一市场进行考量．而应该从所研究的特定区域出发，分析研究房地产市场结构以及企业竞争行为。 二、我国房地产企业的市场竞争行为 企业的市场竞争行为是指企业在市场竞争中为实现自身价值最大化，而采取的适应市场要求不断调整其战略对策的行为。企业市场竞争行为可以划分为战略性行为和短期性行为。性行为一般表现为在低成本和差异化之间的选择：企业短期性行为一般表现为在产品的价格、产量上的调整或者是企业之间的合谋。 我国房地产市场化时间不长，市场主体以中小企业为主．绝大部分企业在决策层面上尚达不到战略性的高度，更多地体现为短期性行为。由于房地产项目建设周期长．且一旦通过相关部门的行政规划许可．房地产企业很难通过对产量的调整以达到竞争的目的，加之房地产产品本身的异质性，房地产企业更多地是通过选择价格而不是产量来进行竞争。下文试图通过建立一个房地产市场的一般性分析框架．以期深入分析区域性寡占条件下我国房地产市场中企业的价格竞争行为。 (一)根据房地产市场区域性寡占 市场结构和其位置固定的空间竞争之固有属性，笔者通过借鉴温哥“住宅区位费用替代理论”和Salop(1979)环形竞争模型的思想．建立了一个区域性房地产市场价格竞争的一般性模型。 1．基本假设与模型 ①假设城市为单位圆周环形物．消费者均匀地分布在圆周上。 ②假设环形城市