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　　我国房地产市场宏观调控的效果分析论文 .. 摘要：近年来，我国房地产业进入快速发展的轨道，房价不断高涨。本文对政府调控房地产市场的主要政策进行回顾，探讨调控政策失效的原因，提出增强调控政策有效性的措施。 关键词：房地产；调控政策；有效性；住房供应；住房需求 2003年以来，我国房地产业进入快速发展的轨道，房价一路飙升。目前，许多城市的房价已较2003年初上涨几倍。高涨的房价导致许多人望楼兴叹..，房价已成为社会关注的热点问题。近几年，我国对房地产市场进行多次宏观调控，但其效果却不尽如人意，房价也是只升不降。因此，需要对政府宏观调控措施的有效性进行分析，以利于进一步明确宏观调控的方向。 一、我国房地产市场宏观调控政策的回顾 目前，住房价格的日益高涨，已成为严重影响百姓生活的民生问题。我国政府对房地产市场的宏观调控自2003年便已拉开序幕。2003年，央行121号文件拉响宏观调控警报。央行文件规定：对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠房贷利率规定。2004年，“8.31大限”提高拿地“门槛”。原国土资源部和监察部联合发文，严令各地须在当年8月31前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，业界称之为“8.3l大限”。8月31日以后，政府紧缩地根，出让土地的方式由协议变成“招拍挂”，大大提高了开发商的拿地“门槛”，但也进一步导致地价飞涨。2005年，房贷优惠政策取消，“国八条”出台。央行宣布取消住房贷款优惠利率，个人住房贷款最低首付款比例由现行的20％提高到30％。国务院出台八点意见稳定房价(即《国八条》)，要求大力调整住房供应结构和用地供应结构，严格控制被动性住房需求和正确引导居民合理消费需求。2006年，房贷利率再次上调，“国六条”出台。央行全面上调各档次贷款利率。国务院出台六项措施(即“国六条”)，重点放在调整住房供给结构，减缓被动性住房需求及进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。此外，原建设部还颁布“外资限炒令”，限制外资投机国内房产。2007年，金融紧缩，“国24号文”出台。2007年，加息、提高存款准备金率和严格限制第二套房贷条件等金融紧缩政策出台。行业规范和限制外资也得到进一步的细化和补充。国务院出台24号文件，建立及完善住房保障体系成为2007年政府对房地产市场进行宏观调控的重心。此外，国土资源部、财政部和中国人民银行联合颁布《土地储备管理办法》，完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用。2008年，整顿闲置土地成为调控的重点。2008年1月7日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，要求各地优先开发利用空闲、废弃、闲置和低效利用的土地，严厉整顿闲置土地和优化住宅用地结构。这预示着整顿闲置土地成为2008年房地产政策调控重头戏。 上述政策大致是从以下方面进行宏观调控：第一，土地供应政策。如，对土地使用权的出让实行“招拍挂”，明确限价房和经济适用房的土地供应政策。第二，税收政策。如，对一手房交易征收契税，对二手房交易征收营业税、个人所得税和土地增值税，并对普通住宅和非普通住宅进一步界定适用不同税率。第三，信贷政策。如，提高个人购房贷款的首付比例和住房贷款的利率，商业银行将房地产开发投资项目的资本金比例由20％提高到35％以上。第四，住房供应结构政策。如，增加小户型的建设，提出90平方米、双70％的标准及增加廉租房、限价房和经济适用房的投入。第五，限制外资进入政策。如，颁布“外资限炒令”，加强对外商投资企业房地产开发经营和境外机构及个人购房的管理。第六，价格政策。如，对部分地块的经济适用房和限价房实行限价。 二、我国房地产市场宏观调控失效的原因 近几年，我国对房地产业的调控可谓是多管齐发、众策兼施。但这些调控政策是否达到预期的目标?高升的房价是否被抑制?显然，答案是否定的。因为当前房价依然严重偏离人们的实际购买力。以北京为例，2007年房价收入比为21.9，而国际平均水平为3—5。尤其在我国社会保障体制不完善的情况下，我国居民承受的房屋支出负担已非常严重。我国房地产市场调控政策失效的主要原因在于调控政策本身方向性的错误。对房价的调控措施可分为两大类，一是减少购房需求，二是扩大住房供应。鉴于自住性购房需求是合理并刚性的，它不应被抑制；投资性购房需求对住房租赁市场的发展具有一定积极作用，在特定时期可适度控制，但不应过度抑制；投机性购房需求则对房价的炒作起推波助澜的作用，不利于房地产市场的健康发展，因此，应大力抑制。在住房供应方面，由于住房有一手房和二手房之分。因此，扩大住房供应理应双管齐下，同时增加对一手房和二手房的供应。所以