房地产营销策划之住宅楼盘实战定价方案资料.doc

房地产营销策划之石家庄某住宅楼盘实战定价方案 石家庄某楼盘实战定价方案 1、定价思路 本住宅物业价格确定的方法主要是可比楼盘量化定价法。项目所在区域是石家庄市房地产开发热点区域，在售楼盘集中，本项目定位和综合素质与周边竞争楼盘相似，因此，本项目与区域内在售竞争楼盘具有较高的可比性，因此在确定年价格时，依据以下步骤制定价格方案： 第一步：分析项目特点，确定价格制定原则； 第二步：根据比较案例选择标准，选择可比案例； 第三步：确定价格影响因素； 第四步：通过影响因素分析可比案例； 第五步：通过区域因素、楼宇本体因素、营销等因素对比调整确定楼盘比较价格； 第六步：分析比准价格，确定项目可实现的市场均价； 第七步：调查分析市场案例，确定项目层差、位置差； 第八步：确定价格表； 第九步：结合项目营销阶段，确定各个阶段可实现的价格； 第十步：确定付款方式。 2、项目价格制定原则 （1）、项目特点分析 项目全部为多层住宅，南北朝向，分为南北两个组团，其中北组团主要为原有居民回迁区，而南组团为商品住宅区，因此两大组团定位不同，并在以下几个方面形成差异： A、 户型设计上的差异：北组团户型设计中受回迁房平面户型限制，平面设计较差，主要为2房1厅和1房1厅，建筑面积为40—133平方；而南组团户型设计较为灵活，平面设计好，以3房2厅为主，建筑面积在71—196平方； B、 组团环境上差异：外部环境中北组团北面临近东货场，噪音、污染较南组团重；内部环境中南组团内部环境设计较优，并富有变化； C、 楼宇质量上差异：南组团的建筑设计单位和施工单位均为知名甲级单位，北组团不具备这一优势。 （2）、价格制定方法 A、以南北两大组团形成两个价格体系，并且拉开价格差距； B、在制定价格差差时，由于南北组团内各栋楼宇景观差异小，噪音差异大，因此噪音是影响价格差的主要因素； C、北组团户型面积偏小，价格制定主要从总价考虑。 3.确定项目可实现均价 (1) 市场比较法 考虑本项目所在区域是目前石家庄住宅竞争区域,项目竞争素质同周边楼盘差异不大,因此选择市场比较法作为项目定价的方法.首先选择市场可比案例,通过价格影响因素对比调整确定物业比准价格,以最终确定本项目住宅可实现的均价. (2) 调查案例选取 选取原则:同类型住宅物业,同一供需区域,位置接近,成交时间相似,成交价格为正常实现的交易价格. 根据以上选取原则,选择项目周边的燕都花园、宏兴花园（二期）、博雅庄园作为可比案例。 （3）住宅物业价格影响因素 A、因素一：地理位置比较因素 ?环境：包括生活氛围、人文氛围、自然环境、治安状况、区域印象、升值前瞻； ?交通：车行、管制、公共交通； ?配套：学校、幼儿园、菜市场、商场、医院、银行。 B、因素二：楼盘本体素质比较因素 ?规模； ?平面设计：实用性、面积、朝向、通风、采光、户型设计等； ?设备：供热、智能化、消防； ?装修：地面、厨卫、门窗； ?外观：立面设计、大堂、会所； ?景观； ?车位； ?开发商； ?承建商。 C、因素三：物业管理 ?品牌； ?收费； D、因素四：工程形象进度 ?楼花、准现楼、现楼； ?入伙时间； E、 因素五：营销因素 ?市场时机； ?营销包装等。 （4）具体调查结果（略） 调查结论：区域内竞争楼盘在位置、规模、配套、基本素质等方面差异不大；区域内住宅价格在2400—2900元/平方；燕都花园综合素质与本项目最为相似，其次是宏兴花园、博雅庄园。 （5）楼盘对比分析 根据以上调研资料，楼盘因素对比如下： 楼盘比较表（住宅） 楼盘名称 权重% 本项目 燕都花园 宏兴花园 博雅庄园 A、地理位置 40 环境 23 生活氛围 5 100 人文氛围 5 自然环境 6 治安状况 4 区域印象 2 升值前瞻 1 100 交通 7