国内外土地一级开发借鉴法国、瑞典.ppt

国内外土地一级开发借鉴 借鉴1：法国—— 规划先行，引导土地一级开发资源集中配置 借鉴2：瑞典——大范围超前、无选择性的土地收储及有计划、控制性的土地供应，有效实现政府改善公共福利的目标 借鉴3：美国—— 规划指引下有计划、有选择的超前土地储备 结论与建议 国内外土地一级开发借鉴 借鉴1：香港—— 政府主导、市场主体 借鉴1：香港—— 政府主导、市场主体 借鉴2：英国——私人机构是土地开发和供给的主体，但由于当前土地开发和供给中存在的困境，由政府主导土地开发和供给的意识开始回归 借鉴3：荷兰——以政府为主体的土地开发模式，保障了政府提供可支付住房等调控目标的顺利实现 借鉴3：荷兰——应对市场竞争，不断强化政府对土地开发的控制力度 结论与建议 国内外土地一级开发借鉴 借鉴1：香港新界农用地征拆 ——“换地权益书” 法 借鉴2：香港旧城改造——“明确标准、细分补偿”、“兼顾长远”、“机会只有一次” 借鉴2：香港旧城改造——“明确标准、细分补偿”、“兼顾长远”、“机会只有一次” 借鉴3：德国、日本、法国、台湾—— 市地重划法 借鉴3：德国、日本、法国、台湾—— 市地重划法 借鉴4：海淀温泉镇—— 由基层组织（镇政府等）筹建股份公司，村民以土地入股 借鉴5：北京顺义某土地一级开发项目——看得见的“住房+商铺” 实物补偿法 借鉴6：其他地区——保障被拆迁人的短期利益与长期利益、社会利益与经济利益的综合协调 对策与建议： 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 国内外土地一级开发借鉴 土地一级开发范围 土地一级开发主体 土地征购、拆迁 建成区 未来10-15年内将开发区域 集中发展区 优先发展区 未来发展区 短期内将开发的区域 土地利用类型己明确，土地大部分为政府所储备，经过改造出租或出售给开发商进行开发。 一般是指垅市中心区。土地以商业、服务用地为主，可由，鼓励一致与集中的土地开发利用 区域范围较大，土地利用类型通常尚未明确。随着开发时机的到来，区域全部或部分地区即变成优先发展区 私人、公共机关或公私合营企业进行开发 政府储备，征用权+先买权 预储备，为城市扩展、城市重大基础设施准备所需土地 　 法国土地储备制度运行思路 土地利用规划 城市整体规划 区域划定 土地储备 人口1万以上的城市必须制定土地利用和城市化整体规划，并报地区或国务院批准。 发展需要选定地址，这些地址应当设计为优先发展区，国家和地方资金应该优先投入到该区。 将城市十地划分为： 优先发展区未来发展区集中发展区等。 国家和地方政府投资建设该区域基础设施 利用征用权和先买权，政府储备土地 根据规划用途进行出售或出租，保证士地开发建设与其规划使用目标相一致。 城市外围农村地区 截至1968年左右，斯德哥尔摩在城市外围储备的土地是其城市面积的二倍，为该市此后几十年来的建设提供了充足的土地储备。 再开发地区内及其周边 如果土地机构分析实施再 开发后会导致地价增值时， 就要征购土地为公有 保存历史性建筑地区内的土地 未实施城市规划的地区 难以实施城市远期规划的地区 部分土地所有者不愿出售土地导致影响整个地区建设的土地 土地收储 土地储备 土地处置 对土地进行前期整理，整 理成熟后储备10-30年再 行出让 斯德哥尔摩市的资本收益税对储备时间长的土地带有明显的倾斜性，对土地征购后7年内售出的，其收益的100%需要课税，而储备期超过10年的土地交易则无需课税，这影响了斯德哥尔摩市土地银行的土地储备期限。 根据城市建设用地需要，政府将熟地分期分批地推向市场。土地出让一般采取出售和出租两种方式。 政府购入与出让的土地在量上保持一定的比率，转让出去的土地只是土地银行中小部分已进行了前期开发的土地，这样一是实现了储备土地的升值（土地价格与生活消费价格指数趋于一致）；同时大部分还未详细规划好的土地可以储备起来以备未来之需，开发条件还不成熟的农地可继续使用。 土地的出让价格并不取决于实际成本(包括购地费用、贷款利息和前期开发费用等)，而取决于使用性质。工商业用地出让价高于实际成本，而资助性住宅用地和公益性事业用地的租售价则低于市场价。 提供价格适合的住房 提供高品质的都市环境 程序 目的 总量管制(Growth Control Quotas) 美国通过预测未来10—20年城市发展对新增土地的需求规模来确定城市土地的储备数量。《精明增长的立法指南》一书中建议“城市增长地区应该储备足够的土地(城市用地规模的115％一125％)保证城市今后20年的土地需要”。这一建议在立法上得到了保障。 年 可利用土地（英亩） 可利用土地（英亩） 年 美国上地银行收购土地有一定目的性，每一个工程都有一个明确的目标。总体而言，包含了落实