2011楼市调控政策分析.doc

目录 一、 宏观经济 - 1 - 1. 2011年实体经济平稳增长 - 1 - 2. 2011年通胀形势严峻 - 1 - 3. “稳增长、防通胀”成核心主题, - 1 - 二、 国家房地产调控政策及分析 - 2 - 1. 2010年底至2011年初国家政策出台时间表 - 2 - 2. 重点政策的出台背景及简要分析 - 2 - 三、 2011年全国各城市房地产调控政策及分析 - 7 - 1. 2011年1月28日，重庆、上海房产税征收细则出台 - 7 - 2. 2011年各城市落地“国八条”限购政策及分析 - 8 - 四、 西安房地产调控政策预计 - 10 - 1. 限购令政策 - 10 - 2. 银行信贷政策 - 10 - 3. 政策影响 - 10 - 宏观经济 保持经济平稳较快发展，加快发展方式转变，确保“十二五”规划开好局、起好步，是2011年中国经济基本政策的取向。 2011年实体经济平稳增长,预计全年增速9.5%左右，略低于2010年。 2011年在“积极稳健、审慎灵活”财政政策调控下,经济增长呈现出前低后高的态势,消费升级导致汽车、石油及其制品类仍将维持较高景气度。虽然收入分配改革对消费的促进作用有限,但总体上消费增速稳中有升,预计全年增长18.8%;作为十二五规划元年和政府换届前夕,许多投资项目蓄势待发,高铁建设将再掀高潮,新兴产业投资亮点纷呈,11年投资增长将依然强劲,预计全年增长24%,且结构更加优化。 2011年通胀形势严峻,1月ＣＰＩ涨幅4.9％,流动性仍面临过剩的格局,信贷规模在7.5万亿左右 目前物价上涨已成燎原之势,输入型通货膨胀的压力在加大,宽松的流动性为通胀的进一步走高提供了支撑,预计2011年全年CPI呈“前高后低”走势,上半年CPI在%-5.5%区间波动,全年CPI约在3.9%;2011年全年新增信贷规模在7.5万亿左右。11年最关键的还是要控制住信贷规模,加大差别化政策的力度,具体来说,预计11年货币政策仍使用“组合拳”,存款准备金将上调4-5次,加息的空间有限。 “稳增长、防通胀”成核心主题,“民生、公共服务项目、促消费和扶持新兴产业”成政府工作的重点。 11年积极财政政策将主要投向将侧重民生和公共服务项目,包括对保障房支出的扩大、对水利领域加大扶持力度、对节能减排投资、对促进消费便利化投资和对海洋经济领域投资的支持;11年房价仍有继续上涨压力,且有望建设1000万套保障性住房,投资额将达1.4万亿,“十二五”时期,我国城镇化率将超过50%;加快收入分配改革,扩大“内需”,11年上半年政府将制定出台“收入分配体制改革方案”;经济结构将进一步转型,产业升级成重点,预计对于“十二五”期间重点发展的新兴战略产业:信息技术、新材料、生物等,政府会大力支持。 2010年底至2011年初国家政策出台时间表 时间 内容 2010.12.25 央行年内二次加息，存贷款利率各上调25个基点 2011.1.20 央行上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 2011.1.26 国务院出台新“国八条”二套房贷首付提至六成 2011.2.9 央行上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点 2011.2.18 自2月24日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 重点政策的出台背景及简要分析 2011年1月20日，央行上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 出台背景 ２０１０年我国全年人民币各项贷款增加７．９５万亿元，超出年初制定的７．５万亿元新增信贷规模４０００多亿元。同时，截至２０１０年１２月末，我国广义货币供应量（Ｍ２）余额高达７２．５８万亿元，同比增长１９．７％，增幅超过年初预定的１７％目标，信贷货币双双超目标 收缩流动性任务艰巨。 出台目的 在通胀形势不乐观而企业信贷需求强烈的情况下，此时调整存款准备金率的目的对于抑制银行的放贷能力，回收流动性会起到较好的效果，将有助于通胀预期的调整。调升存款准备金率将直接冻结３０００亿－３５００亿元的银行资金.。 2011年1月26日，国务院出台新“国八条”二套房贷首付提至六成 新国八条出台背景 总体看来，这是继2010年1月、4月、9月之后第四波调控。出台的时间点紧迫、超出预期。说明国家对于去年的房价调控效果不满意，尤其是2010年9月以来房价的重新上涨，大大加深了房价进一步上涨的担心；而且在控通胀的关键时候，更不愿看到房价上涨带动CPI上涨。 新国八条出台特点 在“国十条”和“9.29”新政的基础上进一步升级，主要是加强落实上述两个政策，但在限购、价格控制、信贷、税收等环节进一步加码。关键是行政干预力度进一步升级。在此影响之下，2011年全国楼市调整的幅度将大于2010年，部分城市房价将出现一定幅度的下幅；70个城市房价指数