资产评估学第五章新.ppt

第五章 房地产评估 第一节 房地产评估概述 第二节 房地产价格及其影响因素 第三节 收益法在房地产评估中的应用 第四节 市场法在房地产评估中的应用 第五节 成本法在房地产评估中的应用 第一节 房地产评估概述 一、土地的特性 （一）土地的自然特性 土地位置的固定性 土地质量的差异性 土地资源的不可再生性 土地效用的永续性 （二）土地的经济特性 土地经济供给的稀缺性 土地产权的可垄断性 土地利用的多方向性 土地效益的级差性 二、土地使用权 1、按社会经济用途 2、按经济地理位置 3、按所有权归属 4、按利用程度 土地资产价格体系 土地资产的价格类型 1、基准地价 2 、标定地价 3、土地使用权出让底价 4、转让价格 5、出租价格 6、其他价格（土地交易成交价格、抵押价格） 三、房地产的特性 1、位置固定性 2、供求区域性 3、使用长期性 4、投资大量性 5、保值与增值性 6、投资风险性 7、难以变现性 8、政策限制性 四、房地产评估的原则 （一）供求原则 （二）替代原则 （三）贡献原则 （四）最有效使用原则 （五）合法原则 五、房地产评估程序 （一）明确评估基本事项 （二）签订评估合同 （三）制定工作计划 （四）实地勘察与收集资料 （五）测算被估房地产的价值 （六）综合分析确定评估结果 （七）撰写评估报告 第二节 房地产价格及其影响因素 一、房地产价格的种类 （一）根据权益的不同可分为所有权价格、使用权价格和其他权利价格 （二）按价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格 （三）按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格 （四）按房地产价格的表示单位可划分为总价格、单位价格和楼面积地价 （五）其他价格类型 二、房地产价格的特征 （一）房地产价格是权益价格 （二）房地产价格与用途相关 （三）房地产价格具有个别性 （四）房地产价格具有可比性 三、房地产价格的影响因素 （一） 一般因素 1、经济因素 2、社会因素 3、行政因素 4、心理因素 （二）区域因素 1、商服繁华因素 2、道路通达因素 3、交通便捷因素 4、城市设施状况因素 5、环境状况因素 （三）个别因素 1、土地的个别因素 2、建筑物的个别因素 第三节 收益法在房地产评估中的应用 一、基本思路 房地产价值=净收益/资本化率 　 净收益 房地产价值= ———— 资本化率 　 a 　 1 P = — × [1-　——— ] r (1+r)n 二、计算公式 （一）评估房地合在一起的房地产价值 　房地产价值= 房地产净收益 /综合资本化率 （二）单独评估土地的价值 1、由土地收益评估土地价值： 土地价值=土地净收益 /土地资本化率 2、由房地产收益评估土地价值： （1）土地价值=房地产价值-建筑物现值 （2）土地价值=（房地产净收益-建筑物净收益）/土地资本化率 （三）单独评估建筑物的价值 （1）建筑物价值=房地产价值-土地价值 （2）建筑物价值=（房地产净收益-土地净收益）/建筑物资本化率 例：有一宗土地，出让年限为50年，资本化率为10%，预计未来前5年净收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元和20万元，第6年开始净收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价值。 P= 15/(1+10%)+16/(1+10%)2+18/(1+10%)3 +115/(1+10%)4+20/(1+10%)5 + 25/(1+10%)5 　 1 ×[1-　————— ]=216.1（万元） (1+10%)50-5 例：有一宗房地产，2006年的净收益为50万元，资本化率为5%，若（1）未来各年的净收益将在上一年的基础上增加1万元；（2）未来各年的净收益将在上一年的基础上增长1%。试分别评估两种情况下2006年年初的房地产价值。 （1）P=50/5%+1/（5%）2=1400（万元） （2）P=50/（5%-1%）=1250（万元） 第四节 市场法在房地产评估中的应用 一、基本思路 在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素进行修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。 二、基本公式 P=P／×A×B×C 市场法案例 　　某股份公司申请上市发行股票，对包括土地使用权在内的全部资产进行评估。现有一宗生产性用地，总面积40000平方米，使用年限为50年。至评估基准日（1998年9月30日），待估宗地为划拨用地，塕　将该