实务与案例初始登记等—郭开颜pptConvertor完.docVIP

2011年登记官考试培训课程 房屋登记实务 2011年6月 一、物权的效力 二、立法目的 三、登记概念 四、主管机关 五、登记机构 六、房屋登记簿 七、登记人员 八、基本单元 九、登记程序 十、双方申请和单方申请 十一、共有人共同申请 十二、监护 十三、委托和公证 十四、询问 十五、实地查看 十六、房地主体一致 十七、善意取得 十八、查询 十九、登记时限 二十、登记收费 二十一、所有权初始登记 二十二、建筑物区分所有权 二十三、车库与车位 二十四、在建工程抵押 二十五、集体土地范围内的房屋登记 二十六、法律责任 房屋登记是一种不动产物权变动的公示方式 2007年10月1日《物权法》正式实施 2008年7月1日《房屋登记办法》正式实施 一、物权的效力 （一）登记生效 物权登记生效的法律依据 《物权法》第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。1、矿藏、水流、海域；2、城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地；3、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源。但法律规定属于集体所有的除外。4、法律规定属于国家所有的野生动植物资源；5、无线电濒谱资源；6、法律规定属于国家所有的文物；7、国防资产；8、铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。 物权登记生效的时点 第十四条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 物权效力与合同效力的区别 第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 基于法律行为的物权变动，是指由法律行为引发的物权的设立、变更、转让和消灭。 （二）特殊规定 1、依法属于国家所有的自然资源，所有权不登记也生效。 2、非基于法律行为的物权变动，是指因法律行为之外的原因导致的物权的设立、变更、转让和消灭。所谓法律行为之外的原因主要包括法定继承、生效法律文书、政府的征收决定、合法建造或拆除房屋等。 《物权法》第二十八条至第三十条规定，因法院、仲裁机构的法律文书、人民政府的征收决定、继承或者受遗赠、合法建造或拆除房屋等事实行为导致物权变动的，自该法律事实发生之时，物权变动就生效。 非基于法律行为的物权变动处分时的情形 《物权法》第三十一条　依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。 这一条有两层含义：第一层是说，宣示登记，即将因法律事实已经发生的不动产物权变动记载入登记簿中。第二层是说，处分登记，依据权利人对不动产法律处分的类型不同而进行相应的登记。 例如 甲死亡后，其唯一的法定继承人乙依法定继承取得甲的房屋所有权，这种A房屋所有权从甲转移到乙的变动不是法律行为而引发的，乙是自继承开始就取得了A房屋的所有权人，即便其未将自己对A房屋的所有权记入登记簿当中，物权也已生效。但是，在乙要将A房屋转让给丙时，则乙应当先通过单方申请将自己对A房屋的所有权记载入登记簿中，然后才能与丙共同办理所有权转移登记。 前一登记为宣示登记，后一登记为处分登记。 3、登记对抗 第一百二十七条　土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。 第一百二十九条　土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 第一百五十八条　地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 二、立法目的 第一条　为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律、行政法规，制定本办法。 立法目的 规范房屋登记行为 维护房地产交易安全 保护权利人的合法权益 立法依据 《物权法》 《城市房地产管理法》 《村镇规划条例》 三、登记概念 第二条　本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。 行为主体是房屋登记机构 行为内容是记载行为 行为对象是房屋权利和其他应当记载的事项 行为结果是将登记内容记载于房屋登记簿 登记是一种行政行为、记载行为、确权行为、审批行为、许可行为 四、主管机关 第三条　国务院建设主管部门负责指导、监