2006年成都房地产市的场年度研究报告之新盘篇.docVIP

2006年成都房地产市场年度研究报告 之新盘篇 目 录 一、 新盘整体概况 2 二、 分物业市场分析 4 1. 住宅市场分析 4 （1） 供应量 4 （2） 供应特征 10 （3） 需求特征 14 （4） 06年住宅市场热点分析 17 （5） 07年住宅市场发展趋势预测 20 2. 商业物业市场分析 21 （1） 市场供需状况 21 3. 写字楼市场分析 24 （1） 市场供需概况 24 附件：住宅新盘列表 28 新盘整体概况 2006年，经过05年的动荡之后，楼市在年初出现了复苏的迹象，但是6月份的新政给楼市的复苏蒙上一层阴影。但是随着6、7月短暂的停滞后，06年下半年楼市有恢复了生机，慢慢从政策的冲击中苏醒过来。回顾06年市场的发展，我们发现一些特征： 区位：城东爆发力惊人 城中06年住宅供应仅42.67万平方米，供应量相对05年有近一半的减少，供应类型包括商业地产、写字楼、小户型、（超）高层电梯公寓以及现今十分流行的酒店式公寓以及产权酒店；出于土地供应方面的原因，整体价格一直是各区域的领头羊，已经突破5500大关；城南和城西也以其最为成熟的环境继续担当购房者首选区域的角色； 城东变革成功，不仅对于城东，而且对于整个成都市场来说都是一个相当具有借鉴意义的事情，经过06年一年让人们看到了城东区域的惊人爆发力。06年全年城东新增商品房住宅供应面积219.84万平方米，虽然相对05年增长并不太大，但是其在整个城区所占的比例已经超过了除城西以外的其他区域，稳稳当当的坐上了第二把交椅，07年将可能成为城东二次爆发年，因此07年的城东更加值得期待； 城北相对于其他区域，城北仍然还是一个 “冷门”，06年城北商品房住宅新增供应量为99.17万平方米，但是相对于05年全年56.48万平方米的供应量来说，其增长速度也不容小视。城东改造的成功例子已经为城北未来的出路指出了一条光明的道路，众多开发商已经为争夺未来城北的主导权而暗自展开竞争。未来城北的发展我们将拭目以待。 环域：2-3环出现井喷 06年楼市最大的特点就是开发整体外移，而这个趋势在2-3环区域内则出现了井喷和爆发。06年2-3环区域新增供应量达到了589.09万平方米，在主城区各环域中排名第一，并且占到整个主城区供应量的64.18%；而这个区域内新增楼盘数量则达到了78个，占全楼盘总数的67.24%。 规模：“小盘”同样受青睐 06年市场大盘林立，但市场绝不是大盘一统天下的局面。中、小开发商推出的小盘同样受到消费者的青睐。幸福屋语、TT尚品和维特郡这样的小盘都曾经创下了“一天清盘”或者“几天清盘”的销售纪录。而金沙揽胜和鼓楼世家也都卖的相当火爆，小盘的成功让人们看到了市场的活力，市场上不仅仅只有蓝光、中海这样的大型开发商，同样还有那些不知名的小企业，而他们的项目同样十分优秀。小盘在06年成功，可以说是市场发展和消费者理性化的表现。 产品类型：电梯公寓加速扩大占领郊区市场 电梯公寓的供应范围由04年的三环内区域开始往外扩散，经过05年1年的市场运作，现在郊区市场基本已经接受了电梯公寓。06年郊区新增电梯公寓项目约37个，占到郊区新增住宅项目总数的34.9%；供应面积约233.79万㎡，占整个郊区新增供应总量的32 %，相对04、05年电梯公寓在郊区的供应有了较大的增长。 户型：小户型设计越来越受重视 06年消费者在购房过程中对于户型的设计更加的看重，另外相对于以往，开发商在户型设计上面下的功夫也更加足。除了在大户型上设计更加合理更加舒适外，对于小户型，特别是60平方米以下的小户型的户型设计上更是花样繁多，并且曾经受到欢迎的复式小户型也出现了增长的势头，与以往不同的是现在的复式小户型的户型设计越来越合理。面对越来越多的小户型需求人群，户型设计的好坏已经成为购房者选择的重要标准。 分物业市场分析 住宅市场分析 鉴于成都市房地产市场的发展现状，本次研究的区域划分有所调整，主城区和郊区的划分将不再以三环路为界，而是以项目所在地的行政区域划分。 供应量 供应总况——主城区占56% 2006年全年，成都市新开住宅楼盘222个，新增供应面积为1642.08万㎡。其中主城区新增楼盘116个，新增供应面积917.8万㎡，占到总体供应的55.8%，郊区新增住宅楼盘在数量和体量上均小于市区，郊区新增楼盘106个，新增供应面积724.28万㎡。 与05年相比，06年整个成都市房地产市场供应增加52.47万㎡，增长3.3%；主城区新增供应量06年较05年增加32.48万㎡，郊区06年较05年住宅新增供应量增长14.99万㎡； 由于受到05年政策的持续影响以及06年新政的影响，06年全市新增项目数量整体有所下降，06年较05年减少25个，主城区06年较05年减少新增住宅项目减少28个，而郊区则相对05年