2010年7月18日海南傅模湾项目上市市场研究报告.doc

研究总纲 目 录 市场判研……………………………………………………2 全国宏观经济分析…………………………………………………………………2 海南宏观经济分析…………………………………………………………………7 海南房房地产板块划分…………………………………………………………13 三亚房地产市场分析……………………………………………………………14 海口房地产市场分析……………………………………………………………23 陵水房地产市场概述……………………………………………………………29 海南房地产市场顾客研究………………………………………………………33 国际旅游岛细则政策研究………………………………………………………36 个案详研……………………………………………………42 三亚在售楼盘详研………………………………………………………………42 陵水在售楼盘详研………………………………………………………………58 陵水在售楼盘调研总结…………………………………………………………68 项目价值判研……………………………………………………………………71 项目上市策略………………………………………………74 价格与销控策略…………………………………………………………………74 竞争、抗性与应对………………………………………………………………78 市场判研 全国宏观经济分析 2006年至2010年GDP季度走势 数据来源：国家统计局 2010年第一季度，宏观经济形势在延续2009年回暖的基础上持续向好。第一季度，GDP总值约8万亿元，同比增速达到11.92%。有研究机构预计，2010年GDP增速为9.5%，将超过政府预期8%的目标1.5个百分点。宏观经济整体形式看好。 宏观经济持续向好，则经济刺激政策将逐渐分步分批退出市场，而对房地产的紧缩政策将逐渐加强，以防止资产价格泡沫吹大。 2006年至2010年社会消费品零售总额季度走势 数据来源：国家统计局 社会消费品零售总额增长趋于稳定，总体同比保持在高位水平。2010年第一季度，社会消费品零售总额约3.6万亿元，同比增幅为28.7%。第二季度接近第一季度水平，同比增幅为18.2%。 社会消费作为拉动经济发展的三驾马车之一， 2010年第一季度反映情况较好。有研究机构预测，2010年消费对GDP的贡献将达到4.6%。 2009年至2010年出口情况季度走势 2010年2—4月，总口总值均超过1000亿美元，平均增速28.1%，增速恢复到2007年平均水平。整体情况见下表： 数据来源：据CREIS图片绘制 2009年至2010年固定资产投资与房地产开发完成额与月度走势 数据来源：国家统计局 2010年5月，全社会固定资产投资完成额累计为6.74万亿元，比去年同期增幅为21%。期间，房地产开发完成额累计为9932亿元，占比为21%。 2010年2月、3月、4月、5月，房地产开发完成额增长率明显提升，增速同比超过31%、35%、36%，38%大大超过全社会固定资产投资增幅。房地产开发仍然是2010年全社会投资重点，但同时也反映出在未来一年内的市场供应量将有大幅攀升。 2009年至2010年70个大中城市房屋销售价格涨幅月度走势 数据来源：国家统计局 新房市场，当月环比情况，2009年1月、2月，房价持续两月下降，3月转正，至10年5月，房价逐月上涨。2009年8月，涨幅形成第一个波峰，当月涨幅达到0.9%，自2009年11月至2010年4月，涨幅维持在1%左右。4月至5月，涨幅有较大回落，降至0.19%；新房市场，当月同比情况，至10年4月，同比涨幅达到巅峰12.8%，5月有所回落。 二手房走势与新房走势基本相同，09年1月至3月，房价持续下降，4月转正，10年1月达到波峰为0.9%，2010年2月、3月涨幅急速下降，5月转负。二手房市场，当月同比情况，至10年4月，同比涨幅达到巅峰8.8%，5月有所回落。 通过这轮周期价格指数图可以看出，09年3-4月份是房地产价格的低谷，随后5月份房价开始上扬，持续上涨至今年的3-4月份到达价格峰顶，房地产价格持续将近一年的上涨行情，到了今年5月份，房价开始下滑。 从房地产价格的周期规律看，在经历了持续一年的价格疯涨之后，市场将在高位进行调整，同时再加上中央政府一系列的打压政策，房地产价格将出现下跌，预计下滑的行情将持续6-12个月左右，下滑的幅度预计在20-30% 2006年至2010年主要城市地价水平与房屋销售价格季度走势 数据来源：国家统计局 从上表，我们可以看到地价和房价的几个规律： 地价与房价的变化基本同步，但每次房价拐点来临前，地价仍然疯涨，在一个季度以后，地价与房价才逐渐趋于同步，反映出房价的下滑对土地价格的下滑造成影响。 同时，我们还看到