三亚市房地产市场调的研报告.doc

三亚市房地产市场 调研报告 广州曼帮房地产咨询服务机构 2007年月日第一部分 市场调研 4 1三亚市宏观环境研究 4 1.1三亚市简介 4 1.2人口环境 4 1.3文化环境 5 1.4政策环境 6 1.5交通环境 6 1.6经济环境 7 1.7投资环境 7 1.8旅游环境 8 1.9现状及未来规划 9 2三亚市房地产市场概况 11 2.1高调起步阶段（1990—1992) 12 2.2进入寒冬阶段（1993—2000) 12 2.3逐步复苏阶段（2000—2003) 13 2.4稳步增长阶段（2003—至今) 14 3三亚市住宅房地产市场概况 14 3.1三亚住宅房地产市场现状 14 3.1.1 2001年—2006年三亚固定资产投资状况 15 3.1.2 2001年～2006年三亚房地产投资状况 15 3.1.3 2002年～2006年三亚市政府基本建设投资状况 16 3.1.4 2001年—2006三亚地产市场供应状况 18 3.1.5 2001年～2006三亚房地产市场销售状况 19 3.1.6 2001年—2006三亚房地产市场成交均价 19 3.2三亚市房地产住宅消费市场现状 20 4三亚市住宅房地产板块市场发展现状 22 4.1住宅市场产品特点分析 22 5三亚市住宅房地产个案研究 27 5.1三亚市临春片区 27 5.2三亚市月川片区 48 5.3三亚市三亚湾片区 53 5.4鹿回头-南边海片区 58 5.5中心主城片区 60 6三亚商业市场概况 63 6.1三亚商业市场现状 63 6.2三亚商业发展所面临问题 63 6.3三亚商业网点发展政府规划 65 6.4商业地产项目案例分析 66 7．市场动态 7.1 城市总体规划做了重大调整……………………………………………………….70 7.2 三亚加强第二居住建设重点针对开发房产市场………………………………….72 7.3 有利于三亚房地产开发的综合因素……………………………………………….73 7.4 三亚科技住宅成开发新热点……………………………………………………….74 7.5.楼盘项目最新动态…………………………………………………………………..75 7.6雅居乐斥资10亿首次进军海南旅游地产……………………………… 7.7海南二三线城市房产市场消然兴起………………………………….. 7.8海南二三线房产 7.6东环铁路建成海口到三亚仅需90分钟……………………………………………81 8．市调总结： 83 8.1市场 83 8.2 发展 85 8.3风险 88 第一部分 市场调研 1三亚市宏观环境研究 1.1三亚市简介 三亚是海南省南部的中心城市和交通通信枢纽建设中的国际热带海滨风景旅游新城。“三亚”因三亚河（古名临川水）有三亚东西二河至此会合，成“丫”字形，故取名“三亚”。三亚古称崖州年，崖州改为崖县1984年5月19日经国务院批准撤销崖县设立三亚市(县级)。1987年9月26日，升格为地级市《关于加快三亚文化产业发展的决定》三亚世界小姐总决赛、新丝路中国模特大赛、第14届中国金鸡百花电影节暨中国电影百年庆典、南山海上观音圣像开光大典三亚国际铁人三项赛、三亚国际帆船赛、ＴＣＬ高尔夫球精英赛、环海南岛国际公路自行车赛 随着凤凰机场二期的投入使用，三亚至北京、上海、广州间的旅客列车的开通，凤凰岛国际客运港的建设，三亚业已形成铁路、公路、水运和空运组成的四通八达的立体交通网络。 2006年各种运输方式完成运输量 旅客周转量 万人公里 比上年增减（%） 总 量 352673 15.1 公 路 99618 11.4 水 运 2202 43.1 民 航 250853 16.6 作为远离客源地的专业的海岛旅游城市，航空是进出三亚最为重要要客运途径。三亚凤凰国际机场是国内干线机场，目前已开通航线 106 条，与 63 个城市通航，其中国内城市 38 个、地区城市 2 个、国际城市 23 个。预计到 2008 年旅客吞吐量达 600 万人次。目前，已经开放第三、四、五航权， 1.7投资环境 2006年，三亚房地产施工项目72个，新开工项目达46个。房地产开发投资29.66亿元，增长50.2%。全年商品房销售额36.23亿元，增长14.9%；商品房销售面积70.55万平方米，增长17.1%；商品房平均销售价格5135元/平方米，增长8.1%。 “十五”期间，三亚市固定资产累计完成投资153亿元，平均每年递增27.7%。 1.8旅游环境 三亚山秀、海蓝、河雅、岛幽、湾美，集阳光、海水、沙滩、气候、森林、动物、温泉、岩洞、田园、风情等10大旅游资源为一体，曾被世界旅游组织认证为AA级旅游目的地，