上半年兰州房地产市的场发展研究报告.doc

2010年上半年兰州房地产市场发展研究报告 目 录 绪论 2 第一章 上半年宏观经济环境分析 4 一、宏观经济的主要表现 4 二、房地产政策法规热点追踪 5 三、兰州市房地产行业动态 7 四、市政动态 7 第二章 上半年兰州市土地市场篇 8 一、土地成交规模 8 二、土地成交结构 9 第三章 上半年兰州商品住宅市场篇 11 一、上半年商品住宅市场整体运行特征 11 1、整体情况 11 2、供销库存 12 3、成交价格 13 4、供销面积 14 二、上半年兰州商品住宅市场区域供销特征 15 1 城关中心版块 15 2 雁滩版块 16 3 七里河版块 16 4 黄河北版块 17 5 西固版块 17 6 安宁版块 18 7、兰州市2010年新开盘楼盘统计 18 8、上半年兰州市商品房销售十强 19 第四章 市场分析总结 20 一、市场分析 20 1、外地开发商来兰跑马圈地 2、保障性住房冲击兰州房价 3、区域市场发展不平衡 二、2010年下半年房地产走势分析 1总体分析 2下半年房价走势分析 3通胀下低利率或可致房价再次反弹 绪论 近年来，住房问题成了社会各界热烈讨论的焦点。一方面，一线及热点城市房价高涨，普通工薪族望房兴叹。另一方面，有人说房价以后肯定还要涨，一般人只能去住保障房。房价上涨的原因更是众说纷纭：投机炒作、城市化刚性需求、住房供给不足到地方土地财政?? 从现实情况看，土地乱象，房价高悬，乱拆乱建成风，住宅占有严重不均，既得利益盘根错节，确已积重难返。而我们所处的城市化加速时代刚刚开始，高门槛已使农民几无可能进城安居。毫不夸张地说，楼市问题已是关乎民生稳定、经济增长、社会公平乃至政府执政能力的综合考验。 兰州市作为西部重要的交通枢纽和西部大开发的前沿城市，其房地产的发展已进入了高速发展的阶段。从2004年开始，兰州市主城区楼盘的价格进入快速上涨阶段，部分楼盘价格年涨幅超过了15%。 本报告就如何保证和实现政府的建设意图和投资效益，切实解决居民的住房问题，维护社会的稳定；如何建立和健全兰州市的房地产市场，使其积极而健康地成长以促进兰州市的经济又好又快发展进行研究。 2010年，中国经济进入了“后经济金融危机”阶段，即前半场金融领域的震荡已经趋于平静，而后半场（后经济金融危机时期）则集中在实体经济领域，回暖和复苏面临的困难大于金融领域。本轮经济金融危机虽源于资本市场的过渡泡沫和快速崩塌，但实体经济的泡沫也在其中起到了很大的作用，主要体现为产能的快速扩张和过剩。在危机前三年，世界经济几乎是以一种前所未有的良好态势在快速发展，渡过了一个“黄金期”。但同时也埋下了经济下滑的伏笔，即由于资金和需求的双向推动，导致各项资产和商品的价格大幅上扬，甚至大幅脱离供需基本面。在价格上扬而引发的巨大盈利前景刺激下，全世界范围内的产能尤其是发展中国家的产能出现了急剧的扩张，而随着资产泡沫的破裂和需求的快速下滑，不少产能在尚未转化为实际生产力的情况下，形成了过剩。 虽然面临经济增速减缓的局面，但到目前为止，经济发展的主体并没有遭到破坏，财政、金融、企业与市场的基本面仍然呈稳定状态，并且在政府振兴经济措施的强势干预下，已逐渐呈现出复苏回暖趋势，消费者信心指数明显上升。 第一章 上半年宏观经济环境分析 一、宏观经济的主要表现 宏观经济形势主要表现在以下几个方面。 第一，政府大规模增加公共投资。从2009年的9500亿元到2010年的10500亿，两年间财政赤字达到了2万亿元。国家实施4万亿的投资计划，其中中央新增1.18万亿。政府的公共投资是增加了集体需求，缓解了部分行业和企业生产经营困难，加强了经济社会发展的薄弱环节。 第二，实行大规模结构性减税。包括停征一百多项行政收费，实现了税费改革，实行了增值税的转型。两次提高个人所得税，工薪所得征税标准，对居民的存款利息、证券的交易和利息免收个人所得税。 第三，扩大信贷投放规模。一年多来，政府多次降低基准利率，放松贷款管制，扩大信贷的投放规模，增加货币供给。2008年第四季度新增人民币贷款250亿，2009年新增9.6万亿，2010年又新增了4万亿。 第四，政府大力发展民生事业。加快实施了保障性的安居工程，加大廉租房的建设，棚户区的改造，扩大养老和基本医疗的保险覆盖面。 第五，通胀压力增大。自2009年11月起，CPI连续7个月同比上涨，2010年5月份 CPI击穿了3%的警戒线，创19个月来的新高。 二、房地产政策法规热点追踪 ? 2010.01.10 国务院办公厅发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。 ? 2010.01.12 中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备