上半年呼和浩特市房的地产市场分析及下半年走势.doc

2010年上半年呼和浩特市房地产市场分析及下半年走势 ??? 一、? 房地产市场述评??? 2010年上半年中国的楼市跌宕起伏，4月17日成了今年中国楼市的分水岭。2010年上半年的楼市大致可以分为几个阶段：第一阶段，从2010年 1月至3月中旬。在经历了2009年最后3个月市场因政策产生的恐慌性购房需求之后，房地产市场交易价格持续攀升的局面。这一阶段国家为了控制房价的过快上涨而持续出台了若干调控政策；第二阶段，3月下旬到4月15日。虽然3月召开的全国两会明确提出了严控房价过快上涨，可是随之而来的却是一线城市房价的快速上涨。呼和浩特并没有出现一线城市那样大的上涨迹象；第三阶段 4月17日国十条出台，全国市场调头急转直下。5、6月份成交量出现大幅下滑，一线城市房价也随之回落。国土资源部部长徐绍史7月4日表示，到目前为止，在房地产调控政策的作用下，内地主要城市房地产市场呈现出量跌价滞的态势，预期再过一个季度左右，部分地区房地产市场将面临全面调整，房价会有所下降。在国家宏观调控的大背景下，作为内蒙古的首府城市——呼和浩特市的楼市2010年却进入了“快速上升通道”。今年以来特别是调控政策实施以来，呼和浩特楼市呈现出量价齐升的态势。特别是南北二环附近，是近期房价上涨较快的区域。??? 时至今日，“国十条”调控政策出台已近3个月，各地的房价都已出现不同程度的下降。从4月中旬大规模的房地产调控政策出台后，市场就很快进入观望阶段，成交量开始大幅下降。进入5月，一方面许多地方的政策实施细则纷纷出台，从政策涉及的方方面面进行了细化，加强了可执行力度和可操作性，对市场的影响也逐步显现；而进入6月，政策走向信号明显，政府的宏观调控依然持续从紧，从国务院发布的“新36条”、住建部将保障住房建设列入各地工作考核内容、国税总局关于明确土地增值税清算中的细化问题、发改委提出逐步推进房产税改革等一系列政策和通知的陆续出台，都可以明显看出政府此次调控楼市的决心。受上述因素影响，6月热点城市的新房市场成交量均再次出现了大幅下降，然而由于开发商的犹豫和观望，价格却并未产生十分明显的降低。有关调查显示，房地产调控实施以来，一线城市房价疯涨的野马缰绳是被拉住了，但是二、三线城市的房地产受调控影响相对较小。尤其是随着经济快速发展以及道路交通建设迅速跟进，主要交通沿线、地铁附近的住宅节节走高，并无回头之势。此外，从陆续公布的房地产企业销售业绩也可以看出，重点布局二、三城市的企业都获得了良好的收益。调查还显示，本轮楼市调控以来，有相当规模的资金开始流向二、三线城市的楼市，这将成为未来房价上涨的重要推手。专家认为，尽管二线城市房价仍未到“发烧”地步，但不能忽视投资投机需求增加、房价上涨较快等问题。“二线城市对楼市调控不能置身事外。” ??? 二、 房地产开发市场情况??? （一）房地产开发投资情况分析??? 2010年1—6月份全市房地产开发完成投资400220万元，与去年同期相比增长83.29%，占全市固定资产投资的14.17%。其中住宅完成投资247245万元，同比下降48.06%，其中经济适用住房完成投资0.57亿元，同比增长98.5%。开发投资主要指标及其与去年同期对比情况如表1、图1。 ??? 从房屋投资情况分析，1-6月比去年同期增长幅度较大。商品住宅投资增幅接近50%，其他类型用房涨幅较大，均超过100个百分点。从4月以来同比看，增幅一直呈上升趋势。 ??? （二）房地产开发购置土地情况分析 ??? 2010年1-6月，完成土地开发403348平方米，与去年同比增长48.45%，与上月环比增长13.03%；待开发土地面积898061平方米，与去年同比下降68.6%，与上月环比下降3.92%；购置土地面积271562平方米，与去年同比下降27.62%；土地成交价款19972万元，与去年同比下降1.5%。完成开发土地面积增长，待开发土地面积和购置土地面积与去年同期相比下降幅度均比较大，成交价款略有下降，具体情况见表2。 ??? 从开发和购买土地情况分析，一方面表明，相比一线城市的惨淡，呼市土地市场随着房地产市场的升温和土地价格的上升，房地产开发面积在增加；另一方面也表明，开发商拿地和开发也在谨慎。待开发土地面积下降幅度较大，表明可能有囤积土地的现象。房地产市场新房开工、土地购置等指标整体而言不十分乐观。 ??? （三）房地产开发投资资金来源结构分析 2010年1-6月，全市用于房地产开发的到位资金（包括上年结转资金）为1183811万元，与完成投资的比例为2.96:1。资金来源仍以自筹资金为主，占全部资金的44.29%，比去年增加2.15个百分点；国内贷款为152350万元，占全部资金来源比重16.72%，比去年增加15.04个百分点。具体情况见表3、图2。